酝酿期深耕粉丝 预售新模式崛起

政府打房、通膨效应， 颠覆预售巿场交易模式。（王莫昀摄）

预售巿场买气增温，推出早鸟、建商优付、低自备款等优惠下，几乎好地段、小坪数、低总价产品，往往在酝酿潜销、预购阶段就销售得差不多，开案未久就售罄。巿场人士透露，热门地段包括如双北万华、木栅、三重、土城，桃园中路、青埔、A7重划区等，都传出建商经营老客户、粉丝群，开案未久就卖光的案例。

对于外传排队排不到，发生口角，甚至拳脚相向，业者个个持保守态度。业者私下说，一种可能是饥饿行销，另一种是案量少地区，第三就算有，业者也不敢说，目前个案宣布销售成数、销售一空等都会被查。

巿场人士指出，通膨、缺工，未来要征收碳费，加上政府打房，对预售巿场产生闭锁效应，自住客忧心未来房价走扬，是积极置产主因。

另有代销大老表示，最近私法人购置住宅成为热门话题，但令他们苦在心里的是，高价宅已受到央行限贷冲击，如今，私法人提出购置住宅申请几乎都难获审查通过。也有建商表示，豪宅就是卖那些企业主，跟一般民众不同，希望政府能放他们一马。

但也有建筑业大老对房价目前的惊惊涨十分不以为然，呼吁政府应出来解决缺工、原物料及地价上涨等根本问题。

值得注意的是，过去巿场低迷时推出的零工程款优惠，在当前巿场升温，原物料大涨下，已较难看到，巿场人士指出，好在现在工期都很长，民众负担相对没有以前2年左右就盖好时那么重。

由于房价走扬，北台湾520档，新成屋、预售屋预估推案量突破2000亿元，来到约2134.6亿元，为2021年以来高点，较去年实际推案量增加约313.9亿元，年增幅约17.2％。

住展杂志发言人陈炳辰表示，如今买气因低首付行销奏效，新青安也助攻市场信心，加上当前市场资金因股市红盘而丰沛，还有地震因素让新屋产品讨到便宜，民众买房当买菜，建商打铁趁热，顺势而为，今年从329到520档期新案大举进场，520档期重新站回2000亿元。

今年北台湾520档期主力区北北桃，共推约2036.5亿元，占了九成五的量能，其中居首为新北市，来到约1027亿元，占比48.1％，有4案预估推上百亿元，分别为土城区运校重划区的「新濠岳」、三重区二重重划区右岸的「RiVER PARK」、中和区捷运中原站生活圈的「METRO PARK」，以及林口区家乐福生活圈的「春木林文化三路一段案」，地段声量与品牌建商优势，展现量能力道。另在板桥区、五股区、淡水区有30-60亿元的区域指标案登场，各自精采。

陈炳辰指出，今年建商赶推案，常有赶不及申请执照、接待中心来不及设置等情事。搭不上520档期列车，让下半年依然有戏，包括台北市市中心，新北市板桥区的远东通讯园区地带，桃园市的青埔、杨梅，和新竹县话题地段宝山乡等均可期待。虽下半年美国大选让市场资金变数多，新版囤房税上路也会些许影响房市，新政府团队是否有新政上路亦得留意，惟都不算太直接的干扰，除非有相当重大意外，否则短期还浇不熄热度，建商推案信心不减。