招商玺的销冠逻辑，你学不会｜瞰盘
01
都说一线有神明，一个项目做得好不好，用户认可度和销售业绩是做不了假的。
尤其是在豪宅市场，更为明显。
前段时间，我们发起了一个投票：
您认为：哪个项目的会所，未来应该会塑造并且运营得还不错？（多选）
，结果如下：
众望所归的前三甲分别是：
招商玺、香山樾、北京宸园
表妹仅代表自己恭喜三个项目，在小范围民意上取得了阶段性的胜利，然后准备给他们做一个会所系列的复盘和评选，命名为「会所神盘」。
今天就开启第一篇冠军盘的复盘：
招商玺
大家发现没有：
前三甲都是名噪一时的豪宅红盘
偏偏招商玺还能在豪宅红盘里跑出来，勇夺「会所神盘」的冠军位。
小伙伴有没有想过，背后到底有哪些秘密？
刚开盘的时候，我们就注意到，蓄客仅28天，到访5000组以上，开盘直接海报热销35.72亿，放在当下更是神奇般存在。当时就揭密过部分原因，
时隔一年后，招商玺的秘密也陆续曝光，我们也慢慢接近真相。
02
大家可能也清楚，
当下市场，开盘火爆很难，但更难的是持续火爆。
这个难度，不亚于彭昱畅练成彭于晏，78岁川普再次入主白宫。
但偏偏，招商玺都做成了。
今年4月份，招商玺会所开放，一个月内到访了近3000组客户，工作日高峰期就能有100多组到访，相当passion！
今年6月份，又逆市网签了38套，以5.34亿的总金额，成为亦庄套数、金额双冠军。
前几天，表妹又看到招商玺发出的一张红喜报：
1-10月，网签200多套，拿下亦庄TOP1，放到整个北京纬度，也在1200w-2000w区间内位列第二。
在表妹看来：
招商玺的这个TOP2比TOP1更有含金量。
原因在于两点：
1、TOP2的是全北京全年度的网签实绩；
2、总价约1200-2000万，是全北京厮杀最狠的总价段。
每一组数据都沉甸甸的，都很值得推敲。
表妹真的很好奇，在全北京范畴，在厮杀最狠的总价段，招商玺是怎么冲出重围，做到开盘热销，持续热销，最后还卖出了口碑的？
03
这肯定和招商玺天赋异禀的位置有关。
从大的板块逻辑来说，招商玺地处北京东南方向一极：亦庄板块
人均GDP达84.7万元/人，这种水平，几乎与纽约相当了。
不管是从产业还是GDP看亦庄，都是能走出独立行情的强势板块。
从小的城市界面和配套来说，招商玺也是市场的佼佼者，我们之前聊过很多。
这样的位置，遇到哪家房企操盘，可能会因为地段的优势而忽视产品。但妙就妙在，项目全面操盘的房企是：
招商
去年，招商大手笔重仓北京，招商玺又是其中位置最好，期待值最高的地块。
招商拿到这块地之后，就只有一个想法：
All in
把招商玺做成北京难以复制的豪宅范本
04
说起来容易，做起来一步一道坎，招商玺到底是怎么做到的呢？
表妹多方打听终于搞明白了，他们的成功或许源于一点：
给自己找麻烦。
具体来说，他们实现了：
项目未交付，会所先服务。
这是全北京唯一一个未入住会所先服务的项目哦～
表面上，它只是比别的项目早开放一点会所，但是背后呢，能早开放的背后逻辑呢？
是营销、物业、客服等各条线的拉通，是对产品的绝对自信，是将心比心，与用户站在一起，按招商玺内部大佬原话就是：
「设计之初就是购房者心态」
带着这样的心态，我们来看看招商玺是怎么给自己找麻烦的
地上+地下双归家大堂与双洄游动线
光这一点，放到市面上就已经相当能打。他们对于这两条动线的呈现是这样的：
招商玺实拍，以开发商交付为准
也是这样的：
招商玺实拍，以开发商交付为准
每一条都是光线靓丽的脸。
这背后不是为了标榜自己的段位，而是希望能够给业主们不亚于五星级酒店的体验，充满着高级烟火气的日常。
而且并不是某一个场景，
你在招商玺已经开放的约5000平实景示范区里都能感受的到。
招商玺做了三个下沉庭院
一般项目只做一个，招商玺为什么要反常规？
最浅层的理由是：从数量上做到与其它项目的有效区隔。
但更深层次的理由是：如何给业主更丰富的场景感受。
下沉庭院与会所的结合，不光是可观赏的，更要可互动的，甚至是要有独特的「招商玺精神」，滋养着业主。
比如下沉庭院一的设计，
开发商考虑，北方的冬天是很难见绿的。
但是招商玺希望业主不管在什么季节，什么时候回家都能见到流水和绿意，这才在一进门的下沉庭院做了整面墙的真假结合的雨林缸。
说是真假结合，但真实的动植物只要存在，
对技术端来说，就是很大的考验。
你必须能精准的把控湿度、温度等等各种外部因素，大到整个空间的置景，小到一个循环水的泵机都要多次调试。
招商玺实拍，以开发商交付为准
最终才能让业主回家的第一眼，绿树成荫，小桥流水。
所以，究竟什么是改善豪宅？
除了地段、面积，有没有第三种可能：就是让业主住的更好
招商玺的每一处细节，切中的都是改善买家的需求，确切的是审美的需求，这种审美是对空间气场、生态环境，最终实现生活方式的满足。
招商玺之所以在意细节，背后其实是对业主的在意
所有的动作都围绕在业主身上，构成自己围绕着生活美学为核心的产品价值观。
当你足够真诚，自然能打动买家。
04
但我们不要忘了，这些只是招商玺设计之初的考量，而现在：
招商玺的会所提前交付使用了
这就倒逼招商玺必须继续给自己「找麻烦」
表妹了解到，招商北京的地区总亲自下场，每2-3天就会去巡场，而且每次巡场都是地区总带着营销部、客服部、物业部一起去看，这意味着什么？
这是典型的链条打通。
有决策能力的管理层自上而下，业主们的意见由下往上，共同倒逼产品更新、细化。
这样一来，招商玺会所，会有什么样的细节变化呢？
看这里，
从地面看下去，大概是10%左右的水位，正好看流水和养殖的金鱼，体验「绕池闲步看鱼游」的惬意；
招商玺实拍，以开发商交付为准
当你走地下洄游动线时，会发现水位高度是大概1.65-1.75米左右女性或男性伸手可以触碰到，但1.2米以下幼童又碰不到的高度。
简单一个细节，就融合了观赏性、互动性、安全性等多个角度。
再比如，第二个下沉庭院，关于门窗的设计该怎么做？
99%的社区会选择的方案：
普通幕墙体系，配双开门
但招商玺要让这里能观景、欣赏表演、举办社区活动，成为业主们的「庭院社交综合体」。
所以，空间本身要能说话，要开放、包容、自由。
招商玺就在庭院与水吧区之间，做了12扇可以完全开启的折叠门，打通水吧区和庭院，让这里更容易成为：
业主的精神灯塔区
表妹听说，这里已经多次组织过业主活动。
招商玺实拍，以开发商交付为准
比如，在欧洲杯期间，组织业主做球赛的观影；做小型的音乐会，做脱口秀、相声等语言类表演。
业主们提前认识了，邻里关系也处得更融洽，资源链接或许也更自然的发生。
但，这还不是结束。
就在这些活动举办时，招商玺发现，尽管当下的折叠门已经是普通双开门成本的5倍以上了，但是它有个问题：
需要手动
交付后业主使用不方便怎么办？
地区总直接拍板：再升级，把手动折叠门，换成电动移门。
调整后的移门，稳定性更好，使用更便捷，仪式感更强，想象一下，舞台剧开始，大幕拉开，是不是氛围感一下子就出来了。
这就是招商玺的精神，为了让住进来的业主感觉到舒服，有种不计代价不妥协的精神。
精神背后有一套秩序。
这套秩序你可能感受不到，但是这套秩序驱动这个项目，营造出这样的气场，让人能够沉浸在其中。
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刚刚说的改变，是招商玺的自驱力，是自上而下的改变。
然而这还不是最重要的，
环节与环节的链接是最重要的。
这里的表现是，业主自下而上的反馈声音可以传递到最前端。更妙的是，有反馈就有更新。
比如会所内部的4点半学堂。
原本摆放的是装饰性极强，生活感不足的石桌。
当小业主们真的过来使用，他们发现石桌的材料、高度都不够舒适，所以招商玺就：
悄悄把桌子换成了木质
材料更温润，更柔软，更具生命力，桌椅板凳的高度、台面进深都更合理，更生活化了。
还有下沉庭院经业主反馈，引入孔雀，提高互动性；
儿童活动室，门口增加条凳，打开可以放鞋；
招商玺实拍，以开发商交付为准
健身房力量区增加了减震垫，
保证业主硬拉做力量训练时，不会对业主造成伤害。
还有一个容易被忽略的地方，
减震垫也不会伤害地面……
别看都是些小细节，但都是实打实使用后，才能进行的调整改进。
毕竟，会所这种空间：
最大的难度从来不是把它做出来，而是未来要运营起来。
你发现没有，因为提前交付了部分会所功能，招商玺与用户有了更近的距离。
它更迷人的点就在于：
招商玺不会停下，永远在适应业主的真实需求，持续在微迭代。
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这种成长性，不仅止步于空间细节的调整，还有「功能的进化」。
比如，下沉一周边一圈的会所功能， 包括外卖的收取、快递的寄存等等。
既方便业主使用，也避免陌生人进社区，保护业主隐私。
不过，让表妹感觉到惊喜的并不是在这里，
而是招商玺会留有2-3个功能空间，留给业主共创，根据业主的需求增设调整。
这个粘性，是别人比不了的。
如果只是单一的开发商输出，这个会所也许维持不长久。
但业主也参与进来，就会更容易形成正循环。
表妹发现他们还输出了会所服务手册。
包含邀请星级主厨团队准备业主私宴、招揽金牌高尔夫教练提供指导、邀请游泳冠军开启公益游泳课、不定期做红酒、雪茄品鉴沙龙......
如果说4月份招商玺会所开放是1.0时代，那么服务手册的输出则是2.0时代，更加让人期待。
招商玺实拍，以开发商交付为准
古人说美美与共，天下大同，招商玺会所做到了：
会所共建，社区大同
让表妹想到，十三邀中有一期，许知远问许倬云，在精神危机的时代，如果一个人不甘心，他的力量又这么微薄，怎么自我解救呢？
许倬云的回答是：
找到精神的归宿，安顿自己。
招商玺或许就是想借由会所，成为这个归宿。
07
要作为归宿，招商玺的会所只是秀肌肉的一个小小的切面，事实上招商玺的方方面面都做到了极致。
比如建面约266㎡的户型设计。
它几乎可以满足表妹对豪宅大平层的所有想象。
就拿这处餐客厨空间来说，
独立采光餐厅+中厨+西厨+岛台+客厅，直接形成了一个多线程交互的洄游空间，让原本功能单一的空间瞬间丰富起来。
每个空间都是独立的，是老钱们最喜欢的多厅效果；但每个空间又可以组合，支持私宴模式、家庭聚会模式等等，就很像是户型届的变形金刚。
看到招商玺的户型，你就突然理解什么是好的空间设计，那绝不是随着面积加大，而把空间等比例放大，而是：
它能承担得住，所有你想的需要。
从会所看到庭院，从庭院看到室内，表妹才突然明白，招商玺为什么一定要提前开放会所，他就是想要业主们：
提前「入住」
以会所为原点，让业主们在招商玺的生活不靠想象，完全是进行时。
招商玺实拍，以开发商交付为准
它打开的，是一幅安养父母、滋养自己、放养孩子的生活场景。在这里，你可以只关心水怎么流、花怎么开，云怎么散，生活怎么玩。
招商玺实拍，以开发商交付为准
1300多年前，杜甫到成都躺平时写下：
水流心不竞，云在意俱迟。
一个能看树、看书，看云，看石，看流水，又能跑、能跳、能运动、能娱乐的地方，不就是杜甫笔下，让人奢望的生活么。
但招商玺，都做到了。
这一刻你才会明白，
其它项目都只是人生的过渡，招商玺或许才是改善尽头的精神归属。销冠100
到这里会所神盘-招商玺的复盘就结束啦，下一期准备跟大家聊聊香山樾，大家还有没有想关注的系列，比如精装神盘、园林神盘可以给表妹留言，我们还是先发起投票，评出TOP3，然后安排复盘～
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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