朝阳“卷”土重来，现在是出手好时机吗？
这是严肃君的第574篇推送
缺席北京三批次集中土拍后，朝阳终于“卷”土重来。
近日，四批次拟供应地块名单流出，总计25宗。朝阳、通州、门头沟各4宗，丰台、石景山各3宗，顺义、房山各2宗，经开、延庆、大兴各1宗。
*四批次供应地块名单为网传稿，不保真，详见文末。
其中已有7宗地块进入预申请阶段，以上5宗已确定销售指导价，更具参考性。
01
朝阳，“卷”土重来
朝阳此次4宗宅地强势回归，包括平房2宗地，奶西321地块和管庄02地块。两个特点---
首先是价格上小抬一手。
5宗“明牌”宅地，平房乡45地块是唯一的城六区地块，销售指导价最高，达到8.5万/平。就算在朝阳区里看，这个价格也算小抬一手。
目前朝阳扎堆供应的片区，王四营和十八里店都位于五环里，销售指导价分别为7.1万和7.5万。
朝阳平房乡地块，位于五环外，常营板块，除保利首开·和锦薇棠挂牌单价10.9万/平外，目前区域内二手房均价5.5万/平。8.5万的均价，基本看齐望京外新房项目。
两宗地建控规模总计约95713平，按照建面120平计算，预计可提供约800套房源。
另外两宗地，都在目前流速不错的片区。
奶西321地块，就位于望京樾南侧。望京樾9月29日开盘当天，发出热销51亿海报，国庆假期结束后，又宣称销售额约6.26亿，销售单价最低下探到8万/平；
开了个好头，相信房企们对新地块信心大增；而正式进入“价格战”后，压力给到了对面的崔各庄新房项目们。
管庄02地块位于京能龙湖·熙上北侧。3月开盘后，京能龙湖·熙上截止目前已网签116套，销售均价6.68万/平，考虑到网签滞后性，去化也应已经过半。
多次流拍重新上架后，管庄02地块热度目测相对一般。
02
京西，新一代“卷王”
其实整个国庆假期，最出圈的莫过于丰台华曦府了。
首开期房249套，2小时售罄！严肃君的N个500人置业群中没买到的购房者，只能等等两年后现房了。
自2021年集中供地以来，京西正在成为改善红海。
尤其是西四环到西五环，莲石东路到京港澳高速之间，形成的近似梯形区域。
该片区已有融创、中海、城建、电建等多个全国知名房企入驻，目前7个新房项目在售待售。
除了中海学仕里做了72平起刚需小两居外，其他项目产品几乎都是100平起的三居四居，妥妥的北京内城高端改善新房聚集地。
华曦府作为后来者，却能居上 ，究其原因根本在于其销售指导价仅7.5万/平。在目前片区内在售新房项目中，是单价性价比最高的。
对了，另一个销量不错的是中海学仕里，走的是小面积，控总价路子。
丰台此次3宗宅地，其中青塔地块同样位于该片区，且环线位置最好，距离规划中的11号线青塔站，直线距离约500米。
如果扩大范围，石景山苹果园地块也是未来京西改善有力竞争者。
地块在西山奥园南侧，距离苹果园站和杨庄站直线距离约800米，尤其是苹果园站，作为1号线、6号线和S1线换乘站，交通枢纽的能量不可小觑。
南侧还有京西大悦城，预计年底竣工，二类居住用地+基础教育用地搭配，如果顺利入市不愁卖，销售指导价大概会接近9万/平。
另外，丰台槐新地块，就位于三批次建发地块西侧，容积率2.2，限高45米，未来销售指导价估计也是8.3万/平；青龙湖时隔多年再上新，能否顺利出让，就看地铁14号线的号召力了。
03
现在是入市好时机吗？
发现了吗？
不管是朝阳，还是丰台，新房市场早已转向买方，北京房价高企背景下，价格一直是，也越来越是，不败的王道。
甚至今年整个北京，都是如此。
除了上文提到的，降价入市望京樾、单价性价比之王华曦府、控总价高手中海学仕里，前10月成交金额top3，分别是学府壹号院、北京城建·天坛府、中建壹品·学府公馆。
海淀或者东城区位优势外，更重要的是，都有或多或少的价格倒挂。
严肃君大胆建议，对于购房者而言，当下或许是不错的出手时机。
如果说市场火热的时候，买特价房很有可能拾雷，便宜无好货；
那么当下市场下行期，尤其是以上几个扎堆供应片区，很有可能真正捡漏，低价买入好产品。
因为事实证明，目前的新房市场项目，价格、地段、产品缺了任何一个，流速都不会很快。
传统意义上的好地段项目，都在主动或被动降价跑量，顺带倒逼开发商努力做好产品。
那要不要再等等，北京房价会不会出现大幅下跌呢？大概率不会。
还记得吗？刚刚过去的前三季度，北京新房市场创了两项记录。
一是成交套数创2017年以来最大跌幅。同比去年前三季度，今年成交套数/面积/总金额分别跌去31.6%、27.7%、30.2%。
但与此同时，成交均价也实现2017年以来最大涨幅。从53298元/平，涨至59236元/平，套均成交总价也攀升至768万。
量大跌，价却大涨，或许这真的就是底了。
互动时刻：
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