这几年日本房价涨了不少，对我们有哪些启示？

很多朋友关注当前房子的价格，例如人口出生率明显下降，中国已经进入老龄化社会，经济增速趋缓，许多朋友就认为中国的房子可能再也不会有未来。我认为这样的判断有些武断。今天我们用几分钟时间观察日本房地产市场价格最近10年的走势。这些走势变化可能会给我们带来启示。

首先我们查看这份数据来自于国际清算银行，也是官方数据。从2020年新冠肺炎疫情发生后的一季度末到2024年的二季度，大约4年的时间。这4年时间日本全国住宅平均价格累计涨幅为18%，请注意日本全国平均住宅价格。

我们再观察日本东京的房价，在过去的4年中上涨26%，比全国平均房价的18%多涨10个百分点。另外，日本的房价实际上是从2020年第一季度新冠肺炎发生之后开始上涨。

从2009年到2020年大约十一二年的时间里，日本的平均房价呈横盘走势，没有再下跌，也没有出现再度上涨，真正上涨的时间是最近4年。

如果我们转向观察东京的房价，可能会有明显的区别。东京的房价从2013年开始累计上涨了10年。截止到2024年的二季度末，东京住宅的平均价格累计涨幅达到63%左右。

以上两组数字为我们带来启发。你会发现，对于日本这样的国家，房地产走出底部开始上涨并非是因为日本经济增长强劲或者人口出生率发生变化、老龄化变轻以及收入水平明显提高。

而是什么原因？

我认为日本货币政策极度宽松，低利率甚至负利率。

从2016年开始，日本奉行负利率，在我的印象中是全球第一家。所谓负利率是基准利率为-0.1%。实际上是从1999年开始日本奉行的零利率，到2016年开始利率水平进一步下降，变成了负利率。负利率一直持续到2024年一季度，相当于实行了大约8年的负利率。

在负利率的环境中，日本东京的房价率先开启上涨。从2014年年初开始，日本东京的房价已经开始明显上涨，到2024年的二季度，涨幅累计达到60%左右。

从日本东京的房价、日本全国的房价以及日本货币政策之间的关联度可以得出以下几个结论。

首先，房子的价格具有周期性。尽管与人口老龄化、出生率、经济发展、收入以及城镇化和房屋自由度等因素密切相关，但是同时受到货币政策极度宽松的影响。如果货币政策极度宽松，量变到质变，积累一定时间，包括房子在内的资产价格必然上涨。这是第一个我们观察到的情况，无论是日本全国还是东京的房价都遵守这样的规律。

第二，东京房价与日本全国的对比，我们发现一旦房地产市场出现反弹，如东京这样的大都市或首都特大城市，房价将率先走出底部，开始反弹。

第三房地产市场在价格下跌和上涨之间很难出现V型反弹。总体来看，房地产是相对沉重的资产，上涨和下跌都有一定的惯性。

例如日本的平均房价在2009年进入底部，然而在底部徘徊到2013年，2014年，大约徘徊了十三四年平均价格才开始走出底部，开启新一轮上涨。

东京的房价也不例外，大约在2008,2009年进入底部.到2014年开始走出底部反弹，大约用了五六年的时间。没有出现像股票市场那样V型反弹的情况。因此我认为房地产市场和股市之间存在很大的分别。