重磅政策刺激地产股连续上涨,楼市各方静待细则落地

“近两天销售员接到了非常多客户咨询。”国庆节前,楼市重磅新政落地,深圳的购房者闻风而动。

在9月24日举行的国新办发布会上,中国人民银行行长潘功胜宣布了多项房地产新政,最挑动市场情绪的莫过于存量房贷利率将下降、降低最低首付比例。

有二套房贷利率高达5%的北京业主在听闻新政后,就向记者激动地表示,这正是他期待的政策,“要是少还房贷,我一定出去消费”。

业内认为,调降存量房贷利率切实减轻了居民的还贷负担,家庭将有更多的可支配收入用于日常消费,促进相关产业繁荣,推动经济发展;而降低二套房首付比例则均有助于降低购房门槛,助力改善性需求释放,并促进楼市企稳。

重磅利好之下,资本市场快速响应,地产股债连续两个交易日飘红。截至9月25日收盘,房地产(申万)涨1.73%,涨幅居前,金融街、世荣兆业、万通发展等5只个股涨停;港股地产板块也以0.74%的涨幅居各行业前列。地产债方面,“H9龙控01”涨超144%,“H1融创01”涨75%。

不过,利好政策对楼市的影响尚在传导之中。多位受访房企内部人士向记者透露,前来咨询的客户有所增加,但整体的市场反应还不明显,还在等政策的执行细则落地。

促进二手房成交

2023年9月时,监管层就推动了一轮存量利率调降,但下调范围和力度均有限,一方面只针对首套房贷款,另一方面调降后利率也未与新增贷款利率拉平。而2024年以来,新发房贷利率与存量房贷利差进一步扩大,不少购房者依然选择将闲置资金用于还房贷。

业内分析指出,在9月份的这次调降前,存量房贷利率下调呼声较高,部分房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力,存在二手房抛售行为,造成二手房交易持续呈现“以价换量”的局面。

华福证券房地产行业分析师陈立认为,本次存量房贷利率调降,有望加速改善二手房抛压的现象,大幅改善二手房市场供需关系,加速房价从老旧小区企稳。

事实上,新政策释放之后不久,深圳链家龙岗大运中心片区一中介门店就促成了一单交易。

“双方谈了五个小时,最终在晚上九点多成交了。”上述房源的房产中介曹经理告诉记者,房源80多平方米,属于刚需房源。政策前,隔壁门店促成的一单,谈了13个小时才成交,所以5个小时成交,已经算是快的了。

这是龙岗大运中心最好的学区房。曹经理介绍,买家的孩子后年才上学,所以一直以来买房都不着急,卖家则是急着换房。在他看来,这次的政策可能是推动双方作出决定的催化剂,既让买家下定了决心,也让卖家愿意作出些让步,赶在房价快速上涨之前换房。

曹经理表示,之前买家只愿意出530万元,但是业主要价540万元,双方之前谈过好几次,都没能成交。昨日政策出来之后,双方都作出了一定让步,以536万元的价格实现成交。

上海的二手房市场也有一些积极的现象出现。某大型连锁中介位于上海市虹口区的一门店店长向记者透露,新政发布之后,客户比前期更加积极了,更愿意出来看房了;而且新政策之下,也普遍觉得目前市场调整基本到位,不会继续下跌了,“接下来还是要看周末带看量和近一周的成交数据”。

陈立也认为,本次存量房贷利率调降的另一重要影响就是切实减轻居民月供成本,而随着房贷利率和租售比差距收缩,成为楼市筑底企稳信号。

在需求端,除了调降存量房贷利率,本次新政还将二套房的首付比例从25%调降至15%,首次统一首套和二套首付比例,首付比例也降至历史最低。

在58安居客研究院院长张波看来,较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率,如果房价再次出现大幅下行,将会直接影响到购房者还本付息,也或将进一步加大金融风险。

张波认为,这也意味着,在实施这一政策时,监管层对当下楼市的判断已经更为清晰,尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确,通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。

国庆前的这一政策利好后,曹经理已经安排好了工作计划,希望能把握住每次政策后释放的购房需求。“我们希望尽量多地把资料库中想要买房的人都约出来看房,另外,我们也在与卖房的业主沟通,希望他们在国庆假期起码留出两天时间来给买家看房。”

仍待政策细则落地

如此重磅利好释放,一方面减轻了已购房者的月供压力,另一方面也降低了购房门槛,对已购房群体、或改善性需求再次入市或有提升效果。

张波认为,不排除有部分购房者会考虑再次改善或者为父母、子女新购房产,或者旅居、养老等多样化的房产购置需求,

一闽系房企在营销策划负责人透露,新政当天下午就组织各区域进行利好政策传播,其中便特别针对目标客群中包含二套客户的,强调二套房首付降低的同时,也告知客户手里已有的一套贷款利率也可以下调,贷款成本也在减少,降低过往觉得首付降但贷款多了的抗性。

新政当天,也已经有客户闻风而动。某华东房企在广州的一项目收获了7组来访客户,其中有6组客户是新增来访。

“对比日常,周内这种节点上能有如此表现,来访量是有所提升的,”该项目相关负责人表示,“但是还需要继续观察,看这是常态还是偶发情况。”

深圳市场也有颇为积极的反馈。龙湖集团深港公司相关负责人向记者介绍,随着购房门槛持续降低,会有更多资金有限、想买二套房客户上车,近2天销售员接到了非常多客户咨询。“深圳居民买房换房的需求还未充分挖掘,新政到来会迎来一波小阳春。”

上海的新房市场反应则没有如此乐观。多位受访房企内部人士均表示,旗下项目的市场表现没有突出改善。

某央企上海公司相关负责人表示,“央行发布的这类型政策,客户都会在第一时间关注到的。”或是因为最近上海的天气原因,目前各项目上没有太多明显的反应,来访和咨询都没变化,还是需要一段观察周期。

位于上海外环的一项目销售负责人也告诉记者,目前外环市场不佳,仅有个别客户来咨询。但目前上海的具体调降比例尚未确定,影响还不明显。“但其实无论是低利率还是低首付,因为收入不稳,客户即便有买房子的需求,也不想撬那么大的杠杆。”

二线城市也同样在等待政策发酵。上述华东房企在武汉的相关负责人表示,新政出来后,旗下的武汉各项目在忙着推广政策,估计效果没那么快显现,大家要看房也肯定等到“十一”长假期间。

一央企在郑州的市场负责人也告诉记者,“新政本身主要是解决一些信心问题,实际上该买房之前也会买,当前的房贷利率已经挺便宜了。”

值班编辑:高莉珊