中介经纪人“套路”业主降价卖房,正在广州蔓延?

吕颖雅/发自广州

中介机构套路深、买家砍价狠,房价跌跌不休……

如今的广州二手房市场成了“买方市场”,卖家的话语权在减弱,苦不堪言。

01只要降价就会一直降价

“我没有降价,但在微信朋友圈和小红书上,我的房子竟然被标价便宜了200万元。” 徐娜一边翻看手机,一边无法掩饰心中的愤怒。

去年年底,徐娜为了置换新房,将她位于广州市天河区一套160平方米的二手房以1150万元挂牌出售。她找了几家中介机构帮忙,希望能尽快成交。然而,事情的发展让她始料未及。

“最初,一个买家本来答应出价1050万元,但后来看到社交媒体上我的房子标价950万元,整个谈判就黄了。”徐娜试图解释,但买家根本不相信她。她怀疑这是中介经纪人的套路,于是去追问,结果没人愿意承认责任。

资深中介经纪人李霖透露了其中的秘密。他说:“有些中介经纪人会在社交媒体上发布一些假房源,或者是真房源但假价格,就像徐娜的案例。这样可以吸引客户,然后用低价逼业主妥协。如果业主不愿意降价,他们也不怕,因为已经吸引到了一批预算在950万元的买家,可以推荐他们其他的二手房源,甚至是新房。”

眼看市场变化太快,徐娜决定把价格降到1100万元,但中介经纪人仍然每天给她打电话,劝她继续降价。“他们告诉我,市场很差,同小区的其他房子价格在跌,还说天河区一手房更具吸引力。”徐娜感到自己被逼到墙角,毫无谈判的余地。

经历了几个月的折腾,徐娜的房子依然没有卖出去。“只要你降价,他们就会一直让你降价。”她无奈地决定暂时搁置置换计划。

这种套路不仅仅在徐娜身上发生。近日,网上有消息指,中介经纪人虚构意向买家,借此压低房价,逼业主降价。对此,李霖表示,在过去信息不对称的时候,这些套路屡见不鲜,但现在信息越来越透明,通过多家中介机构放盘,业主可以检测市场反应,就可以避免被中介机构操纵。

02大砍一刀还被占小便宜

卖家除了要应对中介经纪人的“套路”,还得面对买家的“大刀”。

“临签约那一刻,还让我多出5000元中介费!”陈晖脸上写满了愤怒。作为卖家,即使勉强同意成交,临门一脚还得忍受额外的要求。

陈晖很快要迎来第二个孩子,急需置换一套更大的房子。他决定出售广州市白云区金沙洲一套80多平方米的两房,挂牌价280万元。三四年前,这个户型的成交价不会低于300万元,最火爆时甚至达到330万元。然而,现在卖房却困难重重。

他联系了七八家中介机构帮忙,但很快发现,真正帮他卖房的只有两三家,其余的都在推销新房。

而买家呢?一上来就毫不留情地砍价。280万元的挂牌价,第一次来看房的买家就砍掉了30万元。陈晖立刻拒绝,但中介经纪人开始劝说,说白云区现在80多平方米的房子都能做三房甚至四房,他的房子竞争力不够,建议降价,否则很难卖出去。

后来,买家又来了第二次。陈晖退让,答应降价5万元,但买家只愿意出255万元,离他265万元的底价还差一截。

中介经纪人继续劝说,来来回回谈了几轮,结果都是让陈晖不断降价,最终成交价定在260万元。陈晖无奈地说:“他们像猎人一样,一旦锁定目标,就开始围猎,不断压价。”

尽管已做出巨大让步,但买家稍有不满就威胁不买。谈妥价格后,在签约前,中介经纪人告诉陈晖,买家要求他多支付5000元中介费,不然就不买了。陈晖气得火冒三丈,但冷静下来后,想到几个月的努力,接待了一批又一批看房的人,最后只因为5000元交易黄了,那不值得,只好忍气吞声答应了。

李霖解释道,在买方市场环境下,类似的情况并不罕见。想促成交易,通常都需要卖家承担更多的中介费用。例如,某中介机构最低佣金是2.2%,而买家通常只愿意支付1%,甚至更低,所以只能说服卖家多承担费用。

“在楼市不景气时,中介经纪人为了业绩,只能顺着买家的意思,但最终决定价格的还是市场。”李霖说,现在买家有很多房源可以选择,市场上只有急着用学位的买家是真正急的,其他买家都可以等。这样一来,大部分买家都有谈判的资本,而一旦有急售的业主,价格就很容易被压低。

03广州二手房价连跌11个月

房子越来越难卖的背后,是广州二手房市场的巨量供应。截至4月24日,贝壳官网上的二手房挂牌量达到14.5万套,仍然维持在高位。

成交端方面,广州市房地产中介协会报告显示,2024年第一季度广州市二手住宅网签宗数22689宗,网签面积227.41万平方米,环比分别下降22.67%和23.37%。

究其原因,放松限购政策的刺激作用逐渐减弱;购房者对经济的预期没有明显改善,担心未来收入减少;而且,部分新房项目在使用率、价格、交付品质等方面有优势,分流了部分客源。这些因素共同作用,导致广州二手房价格在买方主导下价格愈发走低。

来自国家统计局的数据,3月份广州二手住宅价格环比下降1%,同比下降8.6%,跌幅为四大一线城市之首,下跌趋势已延续11个月。

即便如此,多位中介经纪人表示,相比一手房市场,二手房的表现并不算太差。市场上并非没有买家,只要房子整体素质尚可,业主愿意让利,还是有买家愿意接盘。

(应受访者要求,以上人名均为化名)