中南、世茂等老牌千亿房企面临退市：留得青山在，探寻新路径

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

5月8日再度跌停之后，ST中南（000961.SZ）已经连续20个交易日股价低于1元/股，面临摘牌。

与此同时，ST世茂（600823.SH）也因为连续跌破1元面值，即便后续连续涨停，其股价也无法重返1元，提前锁定面值退市。

中南建设与世茂股份，都是A股老牌上市房企。其中，中南建设从2000年3月上市，至今已24年。世茂股份则是1994年2月上市，至今已30年。因此，这两家房企的高管并不希望公司落得退市的唏嘘结局。两家都曾以公司高管增持股票、出让资产等方式全力保壳，但都无力回天。

“这两家房企的退市，预示着民营房企加速出清。”一名国资房企相关人士如此评价。他认为，出险的民营房企因触及面值或市值退市红线而被直接摘牌的风险正在来临。

留得青山在：年报披露经营改善信号

作为曾经的千亿房企与A股老牌上市房企，中南建设与世茂股份面对退市危机，只有保壳。一般而言，由公司管理层回购股票、引入战略投资者、出售资产，是上市公司保壳的常用手段，这两家房企亦如是。

回购公司股票与引入战略投资者是中南建设保壳的主要手段。2024年2月，中南建设公布一则部分董事及高管自愿增持股份的公告，包括施锦华等在内的6名董事高管计划自2月8日起6个月内，通过二级市场增持500万元至1000万元股份。

截至5月6日，上述增持主体已经累计增持中南建设237.52万股，增持金额约228万元，占总股本的0.062%。这一举措曾挽救过一次中南建设股价危机。近期中南建设再度陷入面值退市危机，但适逢年报与一季报发布的敏感期，高管未能实施增持行为，以至于股价拉升乏力，最终直面退市。

中南建设成长的温床是建筑之乡——南通市，也是该市唯一一家老牌上市房企，因此南通市政府也有心扶持一把。4月20日，由南通市海门区人民政府牵头，中南建设控股股东中南城建与太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构，洽谈债务化解、股权交易等合作。消息传出的首个交易日，中南建设股价涨停。

然而，市场传言也令中南建设收到深交所问询函。深交所要求中南建设就上述事件的真实性进行回应。

4月24日，中南建设在回复函中，就上述事件的真实性进行了确认。但其表示，目前双方仅就合作的可能性进行探讨，无具体的方案或推进计划。该事项尚处于筹划阶段，对其影响具有重大不确定性。

世茂股份则通过回购股份与出售资产，希望保壳。2024年1月10日至2024年5月7日，世茂股份通过集中竞价交易方式回购股份117,419,371股，占公司总股本的比例为3.13%，回购总金额约为1.25亿元（不含交易费用）。2023年6月27日至2023年9月26日，该公司通过集中竞价交易方式已累计回购股份占公司总股本的比例为3.98%，回购总金额约为1.75亿元（不含交易费用）。

期间世茂股份的出售动作也不少。自2023年9月起，为降压负债、增强流动性，世茂股份以转让子公司项目股份的方式，陆续套现近90亿。无奈，由于资本市场对房地产行业的关注度太低，世茂股份也难挽颓势。

不过，退市企业如能满足A股重新挂牌上市的条件，仍有机会重返A股。实际上，中南建设与世茂股份一直在努力进行化债与盘活资产，企业资本运作仍有空间。中南建设2023年年报显示，公司营业收入684.88亿元，同比增长16.01%；归属母公司的净亏损是52.9亿元，虽然还是亏损，但是相比去年来说有42%的改善。此外，公司的盈利能力有所改善，全年综合毛利率是9.77%，同比是增加了9.86个百分点。而已经赴港上市的中南高科产业集团，目前由中南建设董事长、实控人陈锦石间接控股87.91%。

世茂股份经营也在逐渐改善。据2023年年报，该公司在剔除预收款项后的资产负债率约为88.7%，现金短债比为0.04。世茂控股拥有世茂股份、世茂集团、世茂服务三大上市平台，其中世茂股份的主要资产包括零售物业、办公物业、全场景商务服务、“宽厚”系列文化商街，以及两大主题娱乐板块。房地产和酒店资产主要分布于港股世茂集团。不过在此次债务危机中，世茂集团也无奈出售了部分优质资产。

探寻新路：面临挑战

据不完全统计，2023年共有12家房企从A股和H股退市，其中不乏千亿房企。2024年新增的中南建设与世茂股份，也都是曾经的千亿房企。那些正面临清盘诉讼的民营房企，如佳源国际、德信中国、弘阳地产等，也仿佛已经一眼看到前路。

正如同策研究院研究总监宋红卫所言，房企退市并不可怕，只是失去了公开市场融资的通道，但是房企一定不能躺平，积极自救的话，还是有化债成功的可能性。

宋红卫分析指出，曾经的一众千亿上市房企陷入集体退市境地，说明房企市值保卫战的失败，背后的原因是两个：第一、房企仍然受困于债务泥潭中，自救的能力大大降低；第二、尽管房地产市场政策在不断放松，但是市场持续低迷，房企销售业绩也大幅下滑，极大地束缚了企业化债和未来发展。

因此，资本方对于房企发展前景比较担忧，不敢再投资，导致股价持续下降。这样的背景下，已出险房企的退市概率很高，或只是时间问题。

综合来看，民营房企退市危机本质上是近两年房企问题的缩影。受疫情、市场下行、融资收紧、债务危机等因素的影响，房企业绩骤降、现金流紧张、债务压力大基本成常态。

当下国内房地产市场已进入政策宽松周期，回到资本市场，退市企业要想活下来需要政府、企业、债权人三方共同努力，缺一不可。比如，政府要给予房企化债更大的政策支持，尤其是因为历史债务问题导致的债务违约问题要视情况给予不同的政策支持力度。其次，企业也要积极自救，通过增加销售以及资产处置等方式，加快现金流回款，同时积极与债权人沟融，给出有诚意的化债方案。

进入2024年，房企在化债的同时，探索发展新路径的趋势也开始明朗化。一方面，随着经济社会的发展，代建、代销、住房租赁等逐渐成主流。另一方面，近两年来，中铁、中建、电建等基建企业以及各地建工企业在拿地与开发上的加码，导致国资比重不断增加。更多具有雄厚资本实力的企业加入，会加速行业发展与缩短房企出清周期。这对于行业整体的修复不失为一件好事。