中行报告：地产支持政策需拓宽思路 建议提升个税按揭贷款利息抵扣额度

6月26日，北京市多部门联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，调整北京市公积金个人住房贷款最低首付款比例。至此，“517”房地产新政后，北上广深四个一线城市均已落地楼市优化政策。中国银行研究院当日发布的《2024年三季度经济金融展望报告》（下称“《报告》”）认为，今年上半年，房地产救市政策应出尽出，政策效果可持续性还有待观察，地产支持政策需要解放思想、拓宽思路，从传统政策框架中跳脱出来，以更大的改革勇气推动风险化解和需求企稳。

今年以来，稳地产政策密集出台，需求端包括各线城市限购政策放开、首付比例下调、存量和新增房贷利率下调等；供给端包括推进城市房地产融资协调机制，加快项目“白名单”落实，实施“三大工程”等。5月17日，房地产政策组合拳正式落地（简称“517”房地产新政)，包括降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率，设立3000亿元保障性住房再贷款。为落实“517”房地产新政，截至目前，全国绝大多数城市均执行了首套房首付最低15%的要求，房贷利率较基准普遍下浮30—50个基点左右。

《报告》表示，在多重政策刺激下，近期房地产市场出现结构性复苏的迹象，少数核心城市市场活跃度略有好转，但总体市场预期依然偏弱，市场整体仍在继续惯性下行。未来，房地产市场的深度调整仍将持续一段时间，政策要进一步加大支持力度，积极消化存量，改善供需失衡局面，推动市场预期修复和量价企稳。

对于下阶段房地产支持政策的方向，《报告》给出了三方面建议：

一是创新政策思路，以改革推动房企风险化解。可考虑全面引入破产重整制度，以资产管理公司(AMC)、国企央企开发商等具备资产发掘和管理能力的专业机构为牵头方，在地方政府、律师事务所等专业团队的支持下，组织更大力量，与规模较大的“爆雷”房企结成一对一关系，就其资产负债情况进行更清晰的剥离识别，针对爆雷房企形成完整而不是单项目的化解方案，切实推动形成若干典型成功化险案例，有效改善市场对爆雷房企和房地产行业的信心。对于尚未出现违约的房企，加强REITs等更多金融工具的创新和应用。加强政策研究和制度完善工作，例如研究适时降低保障性租赁住房、商业地产等资产发行REITs的门槛，将资产类别扩大到办公楼等更加主流、更有利于解决房企资金困难的产品。

二是积极拓展资金来源，因地制宜推动存量房收储。可考虑在收储试点工作更加成熟后进一步扩大保障性住房再贷款规模；加大中央财政支持力度，配套长期低成本资金；在房租回报率相对较高、预期能实现盈利的城市，在坚持“以需定购”的前提下鼓励引导社会资本进入；推进保障性租赁住房项目发行公募REITs，盘活存量资产，实现“存量房产消化-保障性租赁住房REITs发行”的良性循环；鼓励银行开发针对地方国企收储需求的收储贷款、翻新贷款，针对收储房租赁对象的中长期租赁贷款等产品，满足收储资金需求。

三是进一步加大需求端支持政策力度，以需求复苏带动房地产链条企稳。可考虑全面清理和降低二手房买卖相关税费和限制性政策，加大购房补贴、契税减免等需求侧支持政策力度；可结合各地房价水平，大幅提升个人所得税按揭贷款利息抵扣额度，提振居民收入预期和消费信心；积极推动一线和超一线城市全面放开需求侧限制政策，跟进实施最低贷款利率等，通过龙头城市量价企稳带动全国市场预期好转。

《报告》强调，从中长期发展的视角来看，要理性看待当前房地产市场的深度调整。当前中国经济对房地产的依赖正在降低，尽管调整过程中阵痛在所难免，但长远看有利于经济更加均衡和可持续增长。房价收入比的下降，从长远看将有利于降低居民住房压力，释放消费潜力。此外，人均居住面积提高、家庭小规模化趋势、新型城镇化以及城市群、都市圈发展等因素将带来新增住房需求。根据测算，未来中国房地产每年的需求中枢为8亿—10亿平方米左右，当前市场存在超调的可能，未来随着市场企稳，需求有望逐步恢复。