2024@越秀功德寺-越秀功德寺项目售楼处@越秀功德寺项目-楼盘详情
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）
项目位于海淀西北旺镇，与地铁16号线马连洼站直线距离约1.7公里，往西北直线距离约800米是在建的13B号线软件园站。
项目北面就是大名鼎鼎的“后厂村”，互联网大厂总部聚集地，堪称中关村软件园的后花园住宅区了。
地块周边有上地实验小学，东南侧还规划了北京市101中学承办的十二年一贯制学校，教育资源非常不错。
另外之前大家关注的北侧高压线的问题，在拍地文件中也有提及解决方案：将由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。
抢到即赚到。绿城和越秀不仅有运气，还有实力。
来自杭州的混合所有制企业绿城中国是野心勃勃的，除了产品力强，在今年前10月的地产操盘榜上，已经跃升第三位，金额2149.3亿元，超越了华润置地——1828.5亿元。
来自广州的国企越秀地产，是一条过江龙，十分生猛，今年前10月位列地产操盘榜第11位，金额699亿元。它的北京总经理董毅，是一员猛将，通过“玄学”，拿地屡试不爽。
即便是放到北京海淀，它们也是有基础的。
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）
在2007年，绿城进京开发的首个项目北京御园，以及后续开发的北京诚园——朝阳区，都是北部片区的豪宅标杆，二手房价都突破10万元/平米。
对海淀富人阶层的种草，绿城比华润置地要早。
越秀2023年入海淀，联手城建开发的香山樾。2023年底开盘，供应了440套，成交套数172套，成交均价12.24万元/平米。
对海淀的新财富阶层，越秀比华润置地有优势。
天下熙熙皆为利来。站在赚钱的角度看，绿城和越秀也没有分羹华润置地的理由。
的确，华润置地在北京有30年历史，在海淀有19年历史，在清河分五期开发了北京橡树湾。但功德寺两地块，纯住宅，地上建筑面积共计约16万平米，不需要华润置地来加持。
但，为什么绿城和越秀要联手呢？
选房师认为有以下几个理由：
1、两地块离得太近，素质又差不多。地块都是南北走向，容积率都是2.1，北面都有一条街坊路；如果产品定位一样，就等于直面厮杀，两败俱伤；
2、被架空高压线半包围，位于西地块的西边和北面、东地块的北面。绿城和越秀需要联手督促让高压线早点入地，团结力量大；
3、在豪宅市场上，越秀是需要绿城品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建联手，就吃了品牌的亏。而绿城呢，运气比越秀差了点，紧挨高压线，捆绑一起，就没遗憾了。
它们联手之后，两个地块就变成一个楼盘来统一规划和设计，包括大门、外立面、户型配比、定价等等，会是一个双赢的局面。
因而，尽管传闻甚嚣尘上，但选房师实在找不出华润置地入局的理由。
功德寺两地块，的确天生丽质、貌美如花。但除了高压线问题，至少还有两个软肋：限高30米，实际容积率从2.1变成了2.24——需减去街坊路占地面积。
这两个软肋，导致它们的强排方案不好做，如果满铺的话，勉强可以排下4排，140平米以下户型，进深会比面宽长，甚至南面只有两面宽。户型差，这是对绿城和越秀的最大考验。
有关详细的强排方案前瞻，
现在又流出它们的户型情况。称西侧绿城项目主力面积140平，东侧越秀主力为97-103平小三居。按照目前10.5万/平的销售指导价算，单套总价可以控制在1000-1500w之间。
这个面积段到底是怎么得来的，没人关心。
选房师认为，如果连地块的股东都还没敲定，遑论确定户型面积段。不排除另一种可能，地产商特意放出风声，来试试市场的水温，也算是前期的市调。
今天，售楼员尝试做一版功德寺两地块的强排方案，仅供大家参考。
功德寺两地块，001号在西，002号在东。西地块用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米；东地块用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米。
它们至少有四个共同点：1、北面有街坊路；2、容积率2.1；3、建筑高度30米；4、南北走向的长方形、东偏南10度左右。
开发商如农民，也是从土地里刨食，一个是生产粮食，一个是建造房子。
这表明，一块土地的气质，决定它会出什么样的产品。
先看看功德寺地块气质：
西地块南北长约225米，东西宽约155米，北面包含一条宽15米街坊路，西边是220千伏的高压线——入地时间不详；东地块南北长约240米，东西宽约180米，北面包含一条宽15米街坊路。它们的东、西、南都是绿地，南面是一个安置房。
这两条街坊路占用了两地块的用地面积，西地块约为2350平米，东地块约2700平米，令它们的实际容积率从2.1变成了2.24。
当它们的建筑控制规模不变，建筑高度不变，地块面积缩水了，容积率增加了，楼间距自然就缩小了。
换句话说，建筑设计师给两个地块做强排方案时，一定是以30米高、2.24容积率为基础的，而不是2.1容积率。
楼高30米，意味着它们最高只能做10层的洋房，单层层高3米。在2.24容积率的条件下，是有一定难度的。
售楼员找了北京两个容积率2.2的楼盘来作参考。
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）
1、丰台区的花香壹号。它的地块是长方形，规划总用地面积约为2.58万平方米，地上建筑面积5.67万平米，容积率2.2，8栋10-11层洋房，共计542户，分四排平行排列，楼间距45.75米至49.7米之间，建筑间距系数为1.4~1.5。因为它的建筑朝向与正南夹角超过20度，建筑间接系数最低为1.4。
2、昌平的建发观堂府二期泊玥。它的地块呈正方形，总占地面积约3.9万平方米，地上建筑面积约6万平方米，规划有11栋住宅楼，层数为5-15层，共有734户。它有3栋15层、1栋14层，还有4栋11层，高度错落有致，楼栋插花式错位排列。它是正南正北朝向，建筑间接系数最低为1.7。
这两个楼盘，绝大部分产品在11层至15层之间。
反观功德寺地块，虽然天生丽质、貌美如花，但条件是蛮苛刻的，售楼员努力来排一下。
一、绿城西地块。
它的北面是街坊路、建筑退线2米；西面是绿化带，建筑退线1.5米；东侧和南侧临城市干线且有出入口、退线最小为5米。
由于地块南北长210米、东西宽155米，它只能排四排房子、平行排列，每排设两栋房子，东西楼栋间的生活私密性最小间距为18米。
依据此条件，它每排房子的长度为130.5米，四排房子、每排10层，地上建面8.6万平米（估算扣除配套楼3172.平方米），得出它的进深约13.87米。
再算一下平均楼间距。它的南北长210米，减去南北退线和4排建筑的进深，得出楼间距为49.86米，基本满足建筑间接系数1.7的最低要求（49.86÷30=1.66）。
有了每排楼130.5米的长度和13.4米的进深，就可以对户型排列组合了。
假设每种户型的进深相同，西地块的户型结构如下：分成8个单元，每户面积为109平米；分成7个单元，每户面积为125平米；分成6个单元，每户面积为145平米；分成5个单元，每户面积为175米平米；分成4个单元，每户面积为218平米。
二、越秀东地块。
它的北面是街坊路、建筑退线2米；东门是城市干线、建筑退线2米；西侧和南侧临城市干线且有出入口、退线最小为5米。
由于地块南北长225米、东西宽180米，它只能排四排房子、平行排列，每排设两栋房子，东西楼栋间的生活私密性最小间距为18米。
依据此条件，它每排房子的长度为155米，四排房子、每排10层，地上建面8.6万平米（估算扣除配套楼2825.平方米），得出它的进深约13.87米。
再算一下平均楼间距。它的南北长225米，减去南北退线和4排建筑的进深，得出楼间距为54.87米，基本满足建筑间接系数1.7的最低要求（54.87÷30=1.83）。
有了每排楼155米的长度和13.87米的进深，就可以对户型排列组合了。
东地块分成8个单元，每户面积为134平米；分成7个单元，每户面积为154平米；分成6个单元，每户面积为180平米；分成5个单元，每户面积为215平米；分成4个单元，每户面积为269平米。
以上的排列，是在最极致的情况下，没有考虑配套楼和化粪池、地上停车位、消防道路等情况下，它们的楼栋基本处于满铺状态。虽然是满铺，但2.24容积率、限高30米，已经相对完美了。
至于每个地块、每排的户型搭配，最终取决于地产商对市场的判断，花姐在这里就不去猜了。如果选择140平米以下户型，很可能出现南面只有两面宽的户型，进深面宽比大于1.3。
但有一点是基本确定的，西地块和东地块的大门会设在树村西一路中部，门对门，旁边各有一个车库出入口。它们的另一个出入口，会设在村树北一街上。
功德寺之后，售楼员和大家一样，正在期待下一个土拍热点，朝阳153亿地块组合包，已于昨日启动挂牌竞拍，将于11月29揭晓买家。
功德寺地块两个地块的容积率相同，均为2.1，建筑控制高度30米，未来产品大概率会以最高10层的洋房为主，产品设计上有较大的发挥空间，可以打造高品质的居住产品。
面积段为97-103平方米的小户型三居，其余主力户型为140-160-190-220平方米的四居，少量250平方米的户型。楼面价均在7.1万元/平方米左右，住宅销售指导价均为10.5万元/平方米，有8%的浮动空间。
周边在售次新房中，西山壹号院属于较高档的小区，小区环境较好，建筑品质较高，二手房挂牌价基本在11万元/平方米左右，是区域内较有代表性的二手房项目。如园北区整体品质也不错，周边配套相对成熟，居民生活便利，价格水平与西山壹号院相近，二手房价在12万元/平方米左右。橡树湾知名度较高，周边交通便利，配套设施较为完善，二手房价格同样在12-14万元/平方米左右。
总体而言，这些二手房小区在价格、品质、配套等方面都有一定的特点，与即将开发的功德寺地块新房形成了一定的对比。即将新入市开盘的功德寺地块新房销售指导价仅为10.5万元/平方米，与周边二手房存在一定的价格倒挂，这也是为什么很多人都准备全款等待其开卖的原因！
功德寺地块周边交通便利，紧邻地铁16号线马连洼站和地铁13号线清河站。未来还有在建的地铁13B线软件园站，与功德寺地块直线距离约900米，双地铁的覆盖将为居民提供便捷的出行方式。北侧不远处是中关村软件园，聚集了众多互联网大厂。
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）
地块东南侧约1公里处，有上地实验小学、清华附中上地学校和即将开工建设的101中12年一贯制学校，为居民提供了从幼儿园到高中的全程优质教育保障。其中，002地块距离学校更近。
功德寺地块属于上地街道的树村地区0702街区。尽管上地街道不完全等同于上地学区，但项目回迁房部分万德嘉园在2024年对口的就是上地实验小学。东侧8月份新公布的101学校，官方也明确赋予了“上地学区”的身份。综上所述，基本可以得出功德寺地块属于上地学区的结论。
再重点介绍一下北京市海淀区上地实验小学。该校位于中关村科技园区上地信息产业基地，是一所全日制公办小学，成立于1998年9月，现已发展成为一校三址（上地校区（本校）、上庄校区和树村校区）。上地实验小学是海淀区内知名的优质小学，排名在一流二类之中。
学校综合实力在海淀区处于领先水平，深受海淀北部区域高新技术产业从业人群的认可。据家长反馈，教师教学风格较为传统，注重学业成绩，周围家长普遍重视孩子学业，课外活动相对较少。
办学特色：学校积极探索自主教育的培养路径，致力于引导和支持学生自我管理和自主学习；通过创建多元课程体系，为学生提供文学、艺术、科技、体育等多方面的探究平台，为学生全面发展打下坚实的基础，培养他们的主动发展意识和能力。学校曾荣获北京市金鹏科技奖、北京市健康促进学校等多项荣誉。
招生规模：去年招生8个班，有调剂；今年同样招生8个班，但没有调剂。每班人数在40-45人之间，总共提供约400个学区名额。
小升初政策：对口片区初中包括上地实验学校（上地101）、清华附中上地分校、北京第二十中学、人大附中西山分校。
越秀功德寺项目售楼处电话010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目售楼处位置010-5361 0555【售楼处】
越秀功德寺项目-楼盘详情（房价，价格，地址，户型图，交通，周边配套，备案价，楼盘详情，售楼处电话，售楼处地址，最新房源，最新价格，最新动态，最新进展等详情）