百城响应！陆住房「以旧换新」政策扩展至一线城市

陆逾百城推住房以旧换新一线城市均加入国企收旧换新已取得一定效果。（澎湃新闻）

澎湃新闻30日报导，大陆一线城市均已加入住房「以旧换新」行列中。据中指研究院监测数据显示，大陆全国已有逾百城陆续推出住房「以旧换新」政策，与此同时，各地推出包括「国企收旧换新」「仲介优先卖」「发放购房补贴」等多种模式，相较而言，「国企收旧换新」在部分城市已取得一定效果。

易居研究院报告显示，「以旧换新」工作在本轮大陆全国消费提振、潜力挖掘的大框架下有序推进。「以旧换新」本质上是房产流通和循环的重要推动力。其贯通二手房盘活和新房去库存两大市场，在促进双市场循环发展的过程中，真正提振住房消费。

从各等级城市推进路线看，「以旧换新」工作试点，源于青岛「优先卖」，该模式希望打通「二手房售卖、新房认购」整体流程。到了2023年，各三四线城市陆续开展试点。随后一些重点二线城市也开展了试点工作。

2024年4月下旬，随着深圳、上海发文，住房「以旧换新」扩展到一线城市。广州则于5月加入， 7月19日北京市商品住房「以旧换新」活动宣布启动。至此，四个一线城市均已推进「以旧换新」工作。业内认为，这也标志着「以旧换新」工作进入到政策铺开和成熟阶段。

据中指研究院监测数据显示，目前，大陆全国已有超过百城陆续推出住房「以旧换新」政策。

易居研究院研究总监严跃进指出，从市场背景看，「以旧换新」政策的推行和二手房挂牌量激增、交易困难、房企去库存压力显现等有关。房地产市场的「以旧换新」作为创新举措，有助于启动潜在需求、盘活存量房产、优化增量住房，并促进市场平稳健康发展。

根据中指研究院的监测数据，截至6月30日，「国企收旧换新」和「仲介优先卖」作为两种主流模式，分别有超30城、超40城参与。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，「仲介优先卖」效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前买方市场深化下，二手房成交周期较长，出售环节的不确定性较大。相比而言，「国企收旧换新」在部分城市已取得一定效果。

根据中指研究院监测，从2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了「国企收旧换新」政策，尤其以江苏城市居多。

河南郑州也是较早实行住房「以旧换新」的城市。官方披露的数据显示，郑州「以旧换新」工作开展3个月来，换房群众与城发公司已签订二手房收购协定3927套，已认购商品房1180套，群众通过市场化交易「以旧换新」完成1628套。

关荣雪认为，在「以旧换新」模式中，国企下场收购二手房当前热度越来越高，原因可能在于，许多业主在购买新房时面临着二手房出售不畅的问题，导致资金无法及时到位，国企下场收购二手房可以解决业主的资金压力，使他们能够顺利购买新房；此外，国企作为强大的购房主体，具有更多的资源和管道，可以提供更便利的交易过程，减少业主的交易成本和风险。

严跃进提到，从一线城市「以旧换新」的推进情况看，目前以「仲介帮卖旧房」模式为主，相信随着政策的持续完善，国企收购二手房的模式或也会在一线城市逐步推进，比如国企收购二手房用作保障性住房，更好地推进新房去库存。

业内认为，从各地新房去库存的工作来看，已经有很多创新模式，包括「先租后买」「半租半买」「可租可买」等模式。对于「以旧换新」来说，其本身属于特殊的新房去库存手段，仍有可优化的空间。

严跃进提到，各地「以旧换新」工作开展中包括二手房评估、二手房出售、新房选择面等仍面临一定的问题。相关调研结果显示，参与「以旧换新」客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8％。不过一些房东的顾虑也存在。「其实主要还是价格的问题，如果是被政府收购去，价格会不会被压得太低？如果是拿到市场上去卖，能不能卖得出去？」同时，推进「以旧换新」也关注「换哪里的新」等问题。如果是指定的新房楼盘，那么购房者换新的选择是不是足够多？能不能选到心仪的房子？从实际过程看，市场回馈一些参与「以旧换新」的开发商，并没有给出最大的诚意。一些优质房源也没有拿出来，多半都是去库存难的较差房源，这也容易导致市场交易信心下降。

严跃进认为，「以旧换新」的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到解决，即二手房最终谁来消化的问题。国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头角度出发，各地要持续解决二手房消化的问题，扩大「以旧换新」的市场容量，包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。