北京楼市：后厂村房价坚挺，未来还会涨吗？

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，西二旗后厂村码农，首付大概400，总价格500-800之间，首套房考虑自住，核心诉求是自住+升值，短期不生小孩。想问一下

1. 如果自住诉求优先，距离相对近一些推荐什么盘，新盘还是老盘？逻辑是什么

2. 如果距离相对远一点，升值优先，推荐什么盘。多谢房姐指点～

回答：1. 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。附近的新盘基本没有性价比，多是位置偏远价格高的溢价盘，附近还有性价比的板块集中在 睡城回龙观，以及海淀部分学区溢价相对小的板块，推荐看看 回龙观板块，海淀的清河板块

2. 远一点就看看望京 具体楼盘见知识星球内部分享

提问：【新人首问】房姐，您好。我是首房首贷，计划首付150-170万想在北京东边和北边五环内买一居室自住。想小区环境好一点，以后能够升值。之前看的是后现代城和苹果社区。这两个地方我只能买到开间觉得不是很划算。后来又看了朝青板块的珠江罗马嘉园、华纺易城、华业玫瑰郡。想请教您以下问题： 1. 我这个预算买哪里性价比较高且能保值增值； 2. 珠江罗马家园、华纺易城、华业玫瑰郡以后是否还有升值空间。 3. 想再请教您买二手房在哪个时间段价钱会稍微低一点。 谢谢。

回答：你好，朝青板块比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业，但的确人口密度大。 大望路九龙山附近承接CBD东三环。 板块对比，优先朝青淘笋 年底是买房淡季，业主降价打折相对多一些，有淘笋机会，现在可以开始关注。

提问：房姐您好，新人报到，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问：你好，北京房姐，我是外地人，在北京社保，也没有购房资格，怎么办？社保交5年怎么弄？想在北京买房，买一套80平米两居室，计划500到600之间，也不知道买哪里，因为我要买的话是把现在地方的房卖几套才能买，怕最后本地房卖了，在北京买了不好的地段那就太后悔了，求指教。

回答：购房资格可以看下精华主题有介绍，1.办理工作居住证。2. 公司名义先买后期买卖方式过户给个人。 500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城，一居室，望京可以看看澳洲康都、季景沁园的一居室

提问：#新人首问# 美丽的房姐好！我未婚，非京籍，七年前在酒仙桥买了芳园里老房子，52平，楼梯房，属于在北京上车房，疫情期间房价下降比较厉害，七年就增值一倍。今年在老家杭州入手一个新房，每月有1W贷款。 有想法未来去上海杭州发展，如果回上海或杭州，这样酒仙桥房子持有居住还是卖了，可以租6K-8K 如果我还是居住北京，我也想重新装修（10万）或者换房子，子弹50W，老房子可以卖280-300万，北京属于二套，预算400-500。总之想问问老房子（没有物业不方便，4楼，出差不方便）究竟是留还是持有，我自己喜欢望京，如果选择望京有学区，小一些，还是选择比如亦庄开阔一些，谢谢！您有什么建议，不用负责，我听听建议，谢谢！

回答：1. 北京还是值得保留一套的，不建议卖 2. 留在北京，建议置换，500内的预算，首选亦庄吧，未来涨幅可能更大点（短期有风险，需要长持）。 想收益稳定 ，高点的租金，就看望京

提问：东三环东四环居住环境好的小区。想让老人搬得离自己近一些 要求单价6w以下，100-150平 没有学区要求 要求交通、生活方便，小区居住环境好，有停车条件 新的小区当然好， 不过看过一些年代早的有涉外功能的小区，环境和物业管理也都可以 求大神推荐，不拘一格

回答：首付多少？ 环境好＝次新起步 东四环内次新，除了极个别大面积导致单价降低，基本没有单价6万以内，总价600以内两居。

提问：房姐您好，朋友推荐关注了您的号，学习了很多，您太专业了。新人首问： 家庭情况是非京籍，娃儿1岁多，父母帮带，两人在国贸附近上班，子弹大概800，首房首贷，年入大概50，请教房姐： 1、综合考虑养老、学区、上班以及保值或者升值，有无合适的小区或者区域推荐？ 2、如果仅考虑上班、保值升值，有无合适的楼盘或者区域推荐？ 3、惠新西街附近如何？有比较新的小区推荐么？ 4、买多大户型合适？ 期盼房姐能回复我，谢谢房姐

回答：1. 推荐你看看 珠江帝景 自住品质+学区 都还不错 2. 惠新西街次新很少基本都偏贵，保值角度 罗马家园这几个同类型物业可以淘下 3. 你们总价看到1300左右，这样月供还能承受。 4. 大户型的话 看看 7*180 ,6*210

提问：房姐您好，新人首问，90后女生，京户，未婚，目前在亦庄工作，名下无房。近期父母想在我结婚前给我买一套带装修的房子，以后也可以留给他们退休后来北京使用。看了亦庄河西、路东的新盘，以及中海寰宇时代，对寰宇时代和臻珑府89三居有兴趣。预算首付200，月供2万以内。对要买的房子也有一份发展空间方面的考量，肯定也是希望发展空间大一点。如果不考虑费用和户型，亦庄路东的臻珑府对比寰宇时代，您觉得哪个更值得入手？或者您觉得南边有其他建议的新盘吗？非常感谢您！

回答：臻珑府离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。中海寰宇时代 离地铁非常近，加上东连亦庄副中心、南连机场新航城、西连黄村，出行会方便。相比更推荐看中海寰宇时代

提问：请问房姐，北四环内（东西皆可），优质的别墅或大平层楼盘，价位7k内可接受，三代家庭终极置业房产用途，求推荐，谢谢！

回答：你好，别墅属于特殊小众产品，流动性很低，只有在底仓比较大，现金流稳定，标的很笋的情况下才会考虑别墅。 一般是等待破产老板降价7折大甩卖。 排除加盖平房和四合院，北京四环内的别墅非常少，可以关注下诸子阶，京润水上花园别墅可以关注下。 五环外的别墅非常多，有点供过于求，但是附近商业配套，或者到市中心不是很方便。 万城华府，红玺台，泛海世家这几个盘也可以关注。

提问：已经买了一套房子，不想动了。 手上能够凑齐300万左右现金，希望贷款100万左右，主要目的为投资和出租。看上海淀区五月华庭，不知道合不合适。另外，房姐可推荐400万左右的好楼盘。

回答：五月华庭是出租为主的一梯多户房子，好像没有燃气，而且近些年涨幅特别烂，建议回避。海淀可以看看当代城市家园、翰庭的开间。朝阳看看炫特嘉园、国美、柏林爱乐

提问：房姐好！新人首问，期待翻牌。单身刚需上车，无学区要求。目前首付款310万，考虑总价580万左右。目前在知春里上班，无车需要近地铁。目前备选1.西南三环丰台站三环新城2.惠新板块惠新西街南口小关北里老公房3.望京板块4.石景山长安九里。 希望您从自住加投资的角度给出建议，非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 自住角度优先惠新，通勤更近一点 投资角度优先望京板块的上车盘 丰台和石景山都属于升值潜力相对弱一点的板块。 惠新和望京具体选择哪个，就看你更在意通勤距离还是升值潜力。

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