债务压力奇低的城市,房价会涨吗?

今天和大家聊聊泉城——济南。

在中国,乃至全世界,有一个共同的规律

——那就是在同一片区域,政治首府在经济或名声方面,往往要弱于沿海明星城市。

比如沈阳之于大连,福州之于厦门,甚至华盛顿之于纽约…

济南也不例外,它在全国的存在感,远没有省内兄弟青岛来的强。

在大部分山东本地人心中,青岛也是比济南更加让人心神向往的城市。

这种规律让济南的城运,有点宿命论的味道。

说回济南的楼市。

去年,济南楼市在房价多年调整+政策刺激的双重作用下,表现在全国堪称亮眼。

——新房加二手房卖出去接近12万套,而且新房均价还实现了6.4%的上涨。

那么今年济南楼市还能继续支棱吗?

先亮观点:现在的济南楼市,仍处于震荡调整阶段,可以自住;但不适合投资,去博弈中长期的上涨。

为啥这么说呢?

来,看正文。

01

首先,济南的居民债务并不高,代表济南并没有过分透支购买力。

为啥这么说呢?

来,看数据。

第一组数据:存款、贷款

从2023年济南统计年鉴查济南市民的存贷款情况(数据更新到2022年末)

济南市的住户存款余额是11806亿。

济南市的住户贷款余额是6970亿。

据此可以得出,济南市住户家庭的贷存比=6970÷11806=0.59。

这个贷存比是什么水平呢?

我们对标同维度的几个城市:

济南,住户贷款6970亿,住户存款11806亿,贷存比0.59;(2023年)

青岛,住户贷款8398亿,住户存款12758亿,贷存比0.63;(2023年)

郑州,住户贷款11729亿,住户存款11393亿,贷存比1.03;(2022年)

武汉,住户贷款11893亿,住户存款14064亿,贷存比0.85;(2022年)

长沙,住户贷款6574亿,住户存款9703亿,贷存比0.68;(2022年)

西安,住户贷款9097亿,住户存款14505亿,贷存比0.63;(2022年)

很明显,济南的贷存比优于省内兄弟青岛,也优于全国其他省会城市,代表济南的债务水平很温和。

济南的债务水平是一直如此,还是这两年才慢慢降低下来呢?

我们可以从历史数据看变化趋势。

直接看下面这张图。

橙色的柱子代表存款,蓝色柱子代表贷款;灰色的折线代表贷存比。

从这张图可以直观地看到,济南的贷存比,一直以来都不算高!最高时才0.75,甚至低于很多核心城市现在的贷存比水平!

而且,从趋势上看,早在2019年,济南的存款就开始加快拉开和贷款的距离,使得贷存比进入下降通道。

到现在呢,济南的贷存比已经回到了2016年的水平。

换句话说,济南的债务压力本就不高,加上这些年不断的积累存款,济南这座城市的购买力还是很OK的。

除此之外,还有第二个数据证明济南的债务情况很温和——居民杠杆率。

也就是总的住户贷款与城市GDP的占比。

按照最新公布的住户贷款余额6970亿,除以济南最新GDP为12757亿,济南的居民杠杆率只有55%。

我们查找了全国所有的超特大城市,在可查得的数据中,山东双雄——济南和青岛的居民杠杆率都非常优秀,在超特大城市中仅高于长沙,低于其他绝大部分城市。

长沙的居民杠杆低,很容易理解,毕竟这是一座把炒房客界定为阶级敌人的城市,房价又亲民,人们自然不需要大上杠杆才能买房。

而济南、青岛在没有严格限制炒房的情况下,居民杠杆率可以低到这样的水平,算是很难得了。

总之,不管是贷存比角度,还是居民杠杆率角度,我们都清楚的看到,济南这座城市的债务水平非常温和,这点确实好于全国很多核心城市。

不管楼市涨跌,购房者都需要按揭贷款,那么该怎么理解按揭这种负债行为呢,毕竟中产阶层是脆弱的群体,具体可以看文章《》

02

收入人口承压,库存已在低位

接下来,我们再从收入、潜在购买力、供应量三个维度,看看济南楼市的潜力如何。

第一点,济南的居民收入水平和增速。

根据济南政府网站公布的数据, 2023年济南市人均可支配收入51757元,比去年同比增长6.0%。

这个收入水平,在23个超特大城市中,只能算中等偏下的水平。

造成济南收入水平偏低的原因是什么呢?

我们拆解来看还会发现,导致济南收入水平偏低的一个重要原因,是城镇和乡村收入的差距太大。

像合肥、长沙、佛山这些城市的城乡收入比普遍都在2以内,而济南呢?

——达到了2.4!

再加上济南的农村人口占比也很高,超过了20%,所以直接拉低了济南的平均收入水平。

坦白讲,城乡差距大,在山东是比较普遍的存在,究其原因,和城市的发展模式有很大关系,有点类似于河北之于北京的“灯下黑”困境。

总之,农村人口的收入水平偏低,是济南收入水平整体偏低的很大一个原因,而且也会压制进城买房的潜在购买力,影响济南的城镇化率进程。

我们也可以看到,济南的城镇化率在超特大城市中属于比较偏低的水平。

第二点,看潜在购买力

先来看人口增长情况。

山东是典型的老龄化大省,现在山东省60岁以上人口达到了2391万人,占比达到23.62%,老年人口数量居全国第一!

大家看下面这张图,2016年开始,山东的出生率就开始大幅下滑,到2021年,山东的死亡率就开始超过出生率,人口不再自然增长。

之后出生人口和死亡人口的剪刀差越来越大。

再看济南。

济南作为山东省会,可以虹吸本省其他市县的人口,所以过去几年人口一直可以保持正增长,只不过,这增长速度也开始明显放缓了。

2019年,济南把莱芜并入麾下,使得这一年济南的常住人口暴增19%!之后呢?人口增长速度一年不如一年。

到了2023年,人口增速已经来到了0.23%,已经无限接近于零增长。照这个趋势,济南今年有可能就会迎来人口下降的拐点。

然后,再看济南近几年的结婚人数:

2020年济南市结婚人口是5.05万对,

2021年济南市结婚人口是4.94万对,

2022年济南市结婚人口是4.81万对,

2023年的数据我没有查到,从前几年的数据趋势上看,济南近几年的结婚人口呈明显下降趋势,结婚意愿是一方面,另外就是前面说的人口结构问题。

年轻人少了,结婚人口自然也就下来了,结婚人口下来,出生率又进一步降低,变成恶性循环。

所以,人口问题是济南眼下最迫切要解决的问题。

这几年济南不断加大人才引进的力度,也是想尽量避免城市真的进入人口拐点。

至于效果如何,就只有留给时间来检验了。

第三点,看供应量

新房维度:目前济南新房可售面积1032万方,对应7.8万套。

这个库存是什么水平呢?

2020年,济南新房库存1588万方,对应12万套;

2021年,济南新房库存1560万方,对应11.6万套;

2022年,济南新房库存1304万方,对应9.8万套;

2023年,济南新房库存1020万方,对应7.7万套;

可以发现,这几年济南的去库存效果显著,目前的库存水平处于历史低点,放眼全国也算中等偏下水平。

那么7.8万套,多久可以卖完呢?

去年一年,济南就卖出去6万多套,按这个速度,济南一年出头就可以卖完市面上的房子,所以目前济南新房的去化周期是安全的。

土拍维度:济南最近两年的土地供应也非常克制。

2022-2023年,济南主城区分别只成交了42、69宗涉宅用地,合计建筑面积不足700万㎡,加起来还不如2021年一年多,较巅峰的2016年更是缩减了高达70%!

所以,在售新房少,加上过去两年拍地形成的未来潜在新房也不多。

济南的新房市场预计会比较保持稳定的量价水平,不会出现供大于求的情况。

中产阶层如何配置家庭资产,可以看文章《 》

03

文章至此,济南楼市的脉络也就清晰了:

好的方面:居民杠杆率温和,库存水平健康;

差的方面:收入水平、人口增速承压。

那么,该如何给济南的楼市定性呢?

很简单,居民杠杆和库存更多是短期维度,说明济南楼市在短期是有支撑的;

而收入和人口问题更偏向于中远期,这也是我们文章开头说济南适合自住、不适合投资的原因。

事实上,除了收入和人口问题,还有两个因素决定了济南的房价很难大涨。

一是济南的政商理念和产业能级仍待提升。

山东大地作为两千年来儒家文化的发源地,底色就是不重商的,也缺少甩开膀子干的气魄。

这一点,从山东常年是考公大省就能看出端倪。这种氛围非一朝一夕可以改变。

在人们普遍追求稳定的情况下,民营经济发展一般。城市发展也比较依赖国营经济,导致经济的活力相对有限。从而也限制了收入和人口的发展水平。

再有就是,济南的产业太散了…

比如济南的一些明星企业:浪潮集团——是做数据服务器的;华熙生物——是做玻尿酸的;山东黄金——是挖金矿的…

这些企业几乎是毫不相关的领域,没有形成上下游产业集群效应,这一点和长三角、珠三角区别很大。

至于这几年调子定的挺高的新旧动能转型,效果如何还需要时间去检验。

二是济南的房价已经不低了。

奥体以及老城区一些新盘单价4万+的房子已经很多了,这个价格还难指望它短期能继续拉升吗?

有人可能会说,济南老城区对于很多人而言是情怀,可是哪座城市没有情怀呢?

在到处不限购的今天,这个价格完全可以去南京、苏州、武汉的核心地段上改善盘了。

所以,目前济南的房价已经足够匹配它的城市能级,不要再幻想房价大涨。

对于济南来说,有山有水,四季分明,有美食、也不缺教育医疗资源,自住起来不要太舒服。

所以,放下买在最低点、卖在最高点的执念,遇到心仪的住着舒服、又相对抗跌的房子,早买早享受,才是更靠谱的选择。