低利率政策是房价飙涨的祸首

（图/叶思含摄）

利率越低资产价格就越高，这是经济学上的铁律，也是全世界都在上演的事实。房地产是一种资产，房价走势就长期来看，和利率必然呈相反方向走。基本的原理很简单，利率是持有房屋的机会成本，房屋的租金报酬率和利率有连动关系。就算租金不变，利率愈低，房价租金比就会愈高，所以房价必定上涨。

我们以台湾过去50年历史为例，从民国70年到77年，利率（中央银行重贴现率）从11.75%跌到4.5%，同期间台北市中古屋单价从每坪6万涨到15万；民国77年到96年，利率从4.5%下降到3.375%，房价从每坪15万涨到35.5万；民国96年到今年初，利率从3.375%降到1.375%，同期间台北市中古屋单价从每坪35.5万涨到65.21万。而且不是只有台湾如此，所有国家的走势都是一样，包括美国、英国、法国，全世界几乎所有长期采取低利率政策的国家都一样。

也因为如此，包括台湾在内，房价所得比节节上升，绝大多数年轻人靠他们薪水，几乎不可能在双北都会区买房，而偏偏就业机会集中在双北都会区，所以对他们而言，这是一种世代剥夺与无奈。这个情绪有时候会对政治形成压力，比如南韩总统文在寅因房价失控而成为败选主因。

各类民意调查显示，民众最关心的经济问题就是房价和物价。不只年轻人，父母也担心子女买不起房子。但是以政治回应度而言呢，几乎都是最后一名。在台湾，有哪一个政府机关要为房价所得比过高、年轻人买不起房子而负政治责任的？好像一个也没有。

房价所得比偏高应当是一种「不方便的事实」或「不愿面对的真相」（inconvenient truth）。也就是说，这件事情构成一般人民的痛苦，政治人物知道，官员也都知道，但是好像没有人有动机出来管这件事情，没有人负责。相关部会基本上就推一两个政策应付、应付，最后不了了之，就当作这件事没有发生。

这和早年人类面对温室气体的态度一模一样：鸵鸟心态，不要看到就好。这也像是日本寓言中的三只猴：勿视、勿听、勿言。从政人物好像都和房地产开发相关行业有数不清的关系，所以最好是当做这件事不存在。

但是这件事确实存在，而且利率和房价的关系，利率和一般物价的关系也确实存在。有人说这波通货膨胀来自原物料上涨，但难道各国中央银行采取低利率、发钞票的政策，和物价都没有一点关系吗？而且，不论通货膨胀的原因为何，它总是中央银行的责任吧？

英国最近也升息了1码，但是英国利率决策委员会有3位委员，分别是曼恩（Catherine Mann）、哈斯克尔（Jonathan Haskel）和桑德斯（Michael Saunders）提「不同意见」，他们认为英国的情况，房价、物价上涨这么凶，不应该提升1码，应该要提升两码。这3个人有道德勇气。

我们中央银行的理事们能不能也发挥道德勇气？5月的通货膨胀年增率3.39%已经达到10年来的新高，而且连续3个月超过3%，使得实质经常性薪资负成长。在这种情况下，房价继续狂飙，房价所得比继续上升。美国联邦理事会日前不得不出手，一口气升息了3码，我国央行在次日只升了半码，只有美国的1/6，难怪其脸书被灌爆。我们呼吁央行的理事们，发挥道德勇气，正视民生的痛苦。请勇敢面对「不方便的事实」，承担起应该负的责任。

（作者为东吴大学巨量资料管理学院讲座教授，前行政院政务委员）