從害命都更，到炒房泡沫？土耳其的「鬼屋危機」
土耳其房产市场，不是充斥害命危楼？就是一堆「空屋鬼镇」吗？图为伊斯坦堡今年2月发生的八层楼公寓倒塌悲剧，夺走21条人命。 图／欧新社
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今年2月初，土耳其伊斯坦堡发生一栋八层楼公寓的倒塌意外，造成21人丧生，多人受伤的悲剧。根据现场目击者指出，公寓在一声巨大声响后马上倒塌，令人措手不及。
经过专家调查，推断倒塌的主因是非法加盖、非法拓宽，以及使用劣质水泥。这栋公寓的建筑使用执照限制为五层楼，但却硬是盖成了八层楼；公寓一楼又为了增加使用面积，而去除掉支撑的梁柱；使用的水泥经检验也不合格。种种人为的错误，最终付出了21条性命的惨痛代价。
然而，这种非法加盖甚至是违章建筑的房屋，在土耳其的数量并不少。由于政府管理系统与政策上的混乱，目前土耳其未持有合法使用执照的房屋高达1,300万户。土耳其政府为了解决非法建筑物的陈年问题，在2018年时推出争议的《建设和平计划》（İmar barışı），但却被抨击是「将城市及家园，变成坟场」的危险政策。
「城市及家园，变成了坟场...」土耳其政府的《建设和平计划》（İmar barışı），被认为是草菅人命的危险政策。图为伊斯坦堡公寓倒塌事件，现场抢救画面。 图／路透社
《建设和平计划》鼓励房屋未持有合法执照的民众前来申请，根据房屋大小，依比例缴纳费用给政府，政府就可以核发「建筑登记文件」给民众，进而让原本不合法的房屋就地合法化，或是让原本因为是违章建筑，而不能申请水、电、瓦斯线路的住户，可以合法申请。
政府表示，这项政策主要是为了解决现行建筑法律与旧有违章房屋之间的矛盾，也可以让政府在短时间内，掌握数量庞大的违章建筑资料，有利于都市更新计划的进行。官方也强调，在核发建筑登记文件前，会派专家前往评估，如果房屋是危险建筑，依然不会核发文件。
比如说，部分在1980年代兴建的老房子，当年虽然有拿到合法执照，但也有不合乎后来地震防范法规之处；有些房屋，因为其他原因没有取得合法执照，但却符合地震防范法规，这类房屋就可以借由「建设和平计划」，申请建筑登记文件。
违章建筑就地合法，位在地震带上的土耳其，赌的起人命吗？1999年8月17日清晨，土耳其西北部发生了地震规模7.6的「伊兹密特大地震」，许多劣质建筑倒坍，当时共造成1万7千人死亡。 图／法新社
或是在早期，有些民众以优惠价格，在建筑还没完工、申请执照时，就向建商购置房屋，并要求建商根据自己的需求将房屋改造（例如客厅与阳台合并），这些房屋后来也因为不符合法规，而无法申请合法执照，但并不属于危险建筑，也可依规定申请合法化。
此外，当民众取得建筑登记文件后，只是「合法化」目前的建筑，未来若要在原地重新兴建屋子，依然必须比照现行法规进行。比如说，一栋建筑执照为五层楼的屋子，非法加盖至八层楼，依程序虽可申请「建设和平计划」，取得八层楼的建筑登记文件，但未来如将此栋楼拆掉重盖，则必须配合原来的规范，只能盖至五楼。而且如有需要，也必须配合政府都市更新的拆迁计划。
截至去年10月底前为止，申请「建筑和平计划」的件数已超过800万件，为土耳其国库因此带来超过50亿里拉（约287.5亿台币）的相关税收，这些收入也将会作为都更案购买建材原料的贷款资金。
「建筑和平计划」为土耳其国库带来超过50亿里拉（约287.5亿台币）的相关税收，这些收入也将会作为都更案购买建材原料的贷款资金。示意图。 图／美联社
但看在专家眼里，厄多安的「建设和平计划」，根本是无视建筑与住户安全的「危险特赦」。
土耳其建筑师与工程师协会就批评，政府这项计划等于变相鼓励民众「贿赂」政府——只要付费登记，大批不合法的建筑就可以就地合法；然而，即使房屋取得建筑登记文件，保险公司也可能因为建筑既有的安全疑虑，而拒绝提供地震险，把所有的责任都丢给屋主。
就地合法存有安全疑虑的建筑，然后赚进大笔税收，却罔顾民众的生命财产安全，这显然并不是一个负责任的政府应有的行为，这也让「建筑和平计划」在伊斯坦堡公寓倒坍意外后，再次遭受舆论批判。
除了房屋非法建设及安全疑虑之外，土耳其的房屋问题，还有影响层面更广的炒房与空屋问题，以及房产泡沫化危机。土耳其房产泡沫化的危机在土耳其讨论已久，早在2014年7月时，土耳其统计局公布房屋销售数字，比前一年同期衰退20％，当时就有不少人担心土耳其房产会泡沫化。
「建设和平计划」，被专家批评是无视建筑与住户安全的「危险特赦」——政府赚进大笔税收，然后转而投入都更开发，但却罔顾民众的生命财产安全。图为伊斯坦堡近郊的都更开发，当中的钉子户正被拆毁。 图／路透社
对于土耳其房产是否有泡沫化的现象，许多专家持不同的意见，但普遍认为房产问题主要原因是供给大于需求，才会有相当多卖不出去的空屋。
光是去年，专家估计土耳其就约有100万栋的房子完工，其中20％是都市更新计划下的新建房屋，剩下的80％，则是在市场上等待屋主购买的空屋；在未来的一年半里，又预计将会有100万栋的新屋即将完工，但一年平均可卖出的新屋却只有约65万栋。如何在短时间内消耗空屋存货？建商与政府都十分伤脑筋。
根据土耳其统计局的资料显示，2017年营造产业约贡献了728亿美元的产值，约占土耳其国内生产总额的8.5％，是土耳其经济的主要指标之一，政府需要维持营造业的活力来带动整体经济。
这也就不难理解为甚么近几年来，土耳其政府大兴土木，执行许多大型建设案。这些大型计划案包含去年才刚开幕，但迟迟未全面启用的伊斯坦堡新机场、正在招标程序中的伊斯坦堡运河、已完成招标的金角湾港、正在兴建中的北马尔马拉高速公路，以及伊斯坦堡金融中心...等等。
厄多安政府大兴土木，执行许多大型建设案并鼓励房产开发，希望维持营造业的活力来拼经济。但土耳其房产供过于求，却造成了「空屋鬼镇」的现象。 图／路透社
近几年土耳其的房地产市场，在政府鼓励开发、建商乐观看待前景之下，涌入大批建商投资、盖起大批房子，却无法如期卖出，对整个营造产业造成很大的负面影响，尤其过去一年来，里拉快速贬值的压力，让有外币贷款的建商更是苦不堪言。
为了舒缓供需失衡的问题，早在2016年危机逐渐浮出台面时，政府就通过一项针对首购族的补助方案，试图解决空屋问题。
方案中的最高补助金额可达1万5,000里拉，以当时的汇率换算约是15万台币；2018年时，政府又将补助金额提高至2万里拉。除此之外，也开始陆续有多家银行，推出购屋贷款十年期0.98%的低利率贷款优惠，希望因为贷款利率而裹足不前的民众勇敢买房。
虽然祭出多项优惠，但供给依然远远超过市场需求。有鉴于此，去年土耳其财政部长，同时也是总统女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak），在与相关产业人士会面后提出一项纾解方案，以基金与国家债券的方式帮助建商融资，同时也计划降低对建商的税赋，希望减缓建商手中空房过多的压力，可以说是倾全力来支持国内营造业。
厄多安政府倾全力支持国内营造业。去年土耳其财政部长，同时也是总统女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak，图右）提出一项纾解方案，以基金与国家债券的方式帮助建商融资，同时也计划降低对建商的税赋，希望减缓建商手中空房过多的压力。 图／路透社
当内需衰退，政府的目标也转移至外销——将生产过剩的房屋卖给外国投资客，既可以消耗空屋库存，又能增加外汇收入，看在土耳其政府眼里，无疑是项一石二鸟的好招。因此，政府从2017年起更鼓励外国人前来土耳其置产，并放宽外国投资者的移民资格：原本购买100万美金的房地产才能拥有土耳其公民身份，现在只要达到25万美金就能获得土耳其国籍。
土耳其政府端出买房入户籍的牛肉，主要是为了吸引周边阿拉伯国家的房产投资者前来置产、投资，这点也可以从伊斯坦堡机场内，主攻阿拉伯国家客户的房屋广告中嗅出端倪。
根据土耳其统计局的数据上来看，外国人购买房产的数量基本上是每年增加：2013年，外国人购买的房产总额约为1.2万户（约占总销售量的1%），到了2018年则增加至约3.9万户（约占总销售量的2.8%）；期间除了2016年，受到多起恐攻的影响而有下跌外，销售数字都是逐年成长。值得注意的是，由于里拉贬值加上鼓励外国人置产的政策，2018年的销售额足足比前一年成长了78%。
以2017年来说，购买土耳其房产的外国人有17%来自伊拉克，14.9%来自沙乌地阿拉伯，7.5%来自科威特，前三名都是阿拉伯国家；外国人购买的房产主要位于伊斯坦堡，约占37%，其次则是位于地中海的度假胜地安塔利亚，约占21%。不过从2018年，外国人购屋比例只占整体的2.8%来看，海外炒房目前应不至于搞垮土耳其的房地产市场。
土耳其政府端出海外投资者「买房入户籍」的牛肉，主要是为了吸引周边阿拉伯国家的房产投资者前来置产、投资。图为大型开发商萨洛特集团（Sarot Group）的「巴巴斯塔造镇计划」（Burj al-Babas），专门瞄准阿拉伯投资客。然而这批欧式豪宅建筑群，却在2018年「里拉危机」与经济下滑之后，几乎成了卖不出去的「空屋鬼镇」。 图／路透社
土耳其目前房市供过于求，其实还有另一个主要问题：不是房价太高、土耳其人买不起，而一般人民「不敢买」。
首先，去年里拉危机后，人们对经济十分悲观，多数抱有「留点钱在身边，以因应未来更高物价」的想法，因此不太轻易购买房地产。以土耳其中产阶级来说，购屋目的主要为自用，如有多余的资金也不会先用来投资房子，而是存入银行、购买黄金或是土地。因为在土耳其，把钱存在银行所生的利息，远比当包租婆收的租金来得更多。
举例来说，土耳其银行目前一个月期存款年利率约在14%-22％间不等，50万里拉的现金（差不多可以在安卡拉买一间2+1二手公寓的价钱，约275万台币）放在银行，一个月约可以有4000里拉以上的利息收入；但如果是买房子收租金，每个月租金收入大概不会超过2000里拉（约1万1,500台币），差距颇大。
土耳其目前房市供过于求，其实还有另一个主要问题：不是房价太高、土耳其人买不起，而一般人民——尤其在里拉危机之后——「不敢买」。 图／美联社
其次，就算想要购买不动产，也会优先考虑土地而不是房屋，因为土地可以做的运用较多，同时也较容易脱手；此外，土耳其地幅广阔，人们偏向购买屋龄低且不用挤在市中心的房子，这样的投资偏好也多少降低了如今房产市场的热度。
最后，政府为了刺激房产买气，对生产者与国内外消费者都补贴了许多优惠措施，但却一直忽略一项最重要的问题——通货膨胀。通货膨胀持续啃食土耳其的经济成果，如今劳动力市场低迷，即使今年最低薪资上涨超过20％，人民的实质购买力依然是下降的趋势。
不管是房屋非法改建，或是老旧房屋未持有合法执照的问题，其实都需要政府有系统地从头整治，而不是一昧地补破网；就如同空屋过剩的问题，当土耳其政府大兴土木、优惠补贴房地产拼经济之余，或许应该从解决通货膨胀开始改变一直以来头痛医头，脚痛医脚的作风，对症下药才是面对所有经济问题的最佳解。
不管是房屋未持有合法执照的问题，还是炒房泡沫危机，其实都需要政府有系统地从头整治，而不是一昧地补破网。图为2月伊斯坦堡公寓倒塌现场的断垣残壁。 图／路透社