得人口者得天下!这一次,泼天的富贵,终于要轮到它!
人口是房地产的根本,是楼市的决定性因素。在人口红利逐渐衰竭的中国,更是得人口者得天下。
最近,广州公布最新人口数据,白云区蝉联广州人口第一大区,成为最大赢家。
2023年,白云常住人口达到366.68万人,遥遥领先第二名的番禺(常住人口282.29万人)和第三名的天河(住人口223.80万人)。
广州每5个人中,就有一个是白云人。
虽然常被吐槽“大型城中村”,成为存在感颇低的“小透明”,但是,依托得天独厚的人口红利,白云完全有可能上演一出草莽逆袭英雄的好戏。
下一个十年,广州有望迎来“白云时代”。
白云,已经成为广州不折不扣的“人口青藏高原”。
2023年白云人口达366万,是广州唯一突破300万的区域,比天河区高142万,是黄埔区的3倍。
这个全广州最大的“人口蓄水池”,白云用庞大的城中村数量,承载着源源不断的人口流入。
这几年嘉禾望岗地铁站大有成为第二个“地狱西路”的势头。
这里是无数广漂梦开始的地方。
无数刚刚步入社会的年轻人,在这里分道扬镳,汇入广州滚滚红尘的地铁蛛网中。
还记得那位号称白手起家坐拥400栋楼,收租月入2亿的90后“包租婆”么?她的故事出现在白云区,绝不是一个偶然。值得注意的是,白云人口虽多,但当下却“青春靓丽”。
此前七普数据显示,白云15-59 岁的人口比重为 79.85%,是全广州最年轻的。60岁以上人口仅占8.34%,全市最低。
青春逼人的白云,前途可谓不可限量!
如此庞大的人群,代表着庞大的生产力,代表着旺盛的购买力,更代表着房价上涨的动力。
白云向来低调,很多人可能不知道,2023年白云打了一场翻身仗,以335.81亿元的GDP增量排名全市第一,并且GDP总量重回全市第五。
数据显示,2023年白云区固定资产投资达1216.55亿元、增长5.2%,总量居全市第二。
规上工业总产值达1216.78亿元,增长7.1%。工业投资增长47.3%、制造业投资增长74.7%、技改投资增长134.2%。
近期,广州第四家山姆会员店抛弃黄埔而选定白云,想必和白云庞大的人口和消费力不无关系。
在庞大的人口支撑下,白云楼市也表现得尤为稳定。
当下广州抛售潮席卷而来,房价跌跌不休,但白云却成功避免了正面冲击。
白云满二不满五房源挂牌占比只有15%,全市最小。
反观曾经的热门区域黄埔,满二不满五房源挂牌率高达49%。打算卖房的人中,近一半是这几年才买房的!
抛售潮之下,白云表现云淡风轻。
不仅如此,现在市场铺天盖地都是房价下跌的声音,但却鲜少听到白云哪个小区出现房价腰斩的。
比如位于罗冲围的成交热盘富力桃园,近期二手成交价普遍在3万/㎡以上,保持在一贯水平,并没有出现大起大落。
嘉禾望岗板块的凯云新世界,最近一套房源成交价6.3万/㎡,也是在平均水平之上。
还有景泰、机场路、大金钟等一带的二手房价也表现得十分稳定。
相较之下,黄埔、番禺甚至天河,不少板块和小区都出现大范围的价值回调。
而白云之所以能在寒风中站稳,离不开人口基本面的支撑。
人口多,居住需求旺盛,白云楼市向来健康度高。
曾经有客户跟我说过,我们白云人,对买天河并不感兴趣。白云是一个内生型市场,楼市逻辑很简单,主要依靠自住的地缘客驱动。
此次下跌行情,投资客大幅撤离,对白云影响有限,自然难对白云房价造成冲击。
当下房地产正面临重大转型,此前住建部提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,即要素资源科学配置入手,以人定房、以房定地、以房定钱。
有着庞大人口支撑的白云楼市,后续优势或还会慢慢显现。
得益于庞大的人口数量,当下白云正迎来全新的发展机遇。
不久前,广州重新划定主城区范围,总面积630平方公里,其中白云就占据了305公里,几乎占据了半壁江山。
主城区调整,是因为官方调整了城市发展战略,各区的发展有了重新分工。
《广州面向2049的城市发展战略规划》提出面向湾区的“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”
“老城提质”中的“老城”即对应现在的主城区。而面积占比最大的白云自然是核心战场。
白云要如何挑大梁?
充分发挥白云的人口优势,突破发展瓶颈,是必经之路。
要知道,白云并非没有发展的隐忧。
此前七普数据显示,白云不仅是广州的人口数量的冠军,更是人口增量的冠军。
但最新数据显示,白云人口的增量正被南沙、增城、黄埔超越。
过去一年,南沙、增城、黄埔增长人数均超过3万人,其中南沙增量最大,达到3.85万人,反观白云人口年增量跌至3万以下。
白云对人口的吸引力有下降趋势。这跟白云的产业结构不无关系。
早期白云的产业多以劳动密集型产业为主,如家具制造、橡胶和塑料制品等,技术偏低端,附加值不高。
对高素质的人口吸引力有限,近年来部分高校应届生反被南沙、黄埔、增城等新兴产业蓬勃发展的区域虹吸过去。
再加上,白云城市面貌比较落后,配套没相应跟上。
谈起白云区,很多人的第一印象便是,杂乱的城中村、略逊一筹的公办教育……
堪比十八线小县城的城市面貌,痛点实在不少,也让不少人开始望而却步,少了安居乐业的决心。
广州要强“心”,不断强化中心城区功能,白云的这些问题都需要一一解决。
这也是白云承接泼天富贵的一次机会。
事实上,这一次,官方可以说对白云委以重任。
此前广州公布的全市四个重点改造片区,白云占了一半,包括广州火车站和罗冲围片区。
根据最新的消息,湾区新岸(罗冲围)松溪片区项目已经开拆,而华为广州研发中心将于今年内就可以投入使用。
湾区新岸是继白鹅潭CBD之后,广州打造的西部第二个滨水型商务区,计划打造成下一个“珠江新城”。
站在大湾区视角下,湾区新岸可谓光芒万丈,潜力无限,成为白云发展新希望。
我们都知道,白云是全市重大枢纽最密集的区域,拥有白云国际机场、广州国际港、广州白云站、广州火车站四大交通枢纽。
湾区新岸显然是发挥利用好白云“四大枢纽”枢纽门户功能最佳之地。
所以,打造成为下一个产业高地、广州CBD,绝对不是空穴来风。
主城区要谋求突破发展瓶颈,实现产业升级,当下最大的问题就是空间和土地。
而当下,拥有庞大面积的白云无疑是解决该问题的关键。
当下罗冲围、白云站、白云湖、广州设计之都、嘉禾望岗等片区都在加速蝶变。
白云,正在涅槃再上一个台阶。
事实上,机遇满满的白云现在雄心勃勃,今年首次提出提出全力冲击3000亿元大关的目标。
占据广州1/5人口体量的白云,正吹响了新的冲锋号!