跌破2.7万！南京楼市，难了！
作者：余飞
01
南京，太难卖了
今年1月份，我写过一篇很火爆的文章《破“3”！南京房价，倒回2017年了！》，由于一些原因，被迫删掉了。
在那篇文章中，我详细介绍了南京2023年的楼市情况。
新房量价齐跌。全年新房成交量44404套（不含高淳、溧水），同比2022年下滑19.7%，也是自2013年以来成交新低；成交总面积536.1万㎡，同比也下滑23.2%，成交总金额（GMV）1718.1亿元，同比则下滑28.7%。均价32049元/㎡，同比下滑7.1%。
二手房量涨价跌。二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。均价跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线，可以看到，价格已经回到了2017年年中的水平。
来源：我爱我家南京研究院
进入2024年，这种形势没有丝毫改善。
近日，我爱我家南京研究院披露了南京一季度楼市情况。其中新房的成交量，堪称冷若冰霜。
数据显示，2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），环比下滑60%；成交总面积48.5万㎡，环比也减少59.2%，成交总金额（GMV）143.24亿元，环比下跌59.5%。新房成交均价29512元/㎡，环比小幅下滑0.6%，同比则跌了9.5%。
新房均价正式破“3”。
2023-2024年南京新建商品住宅成交量价情况
来源：我爱我家南京研究院
去年南京的楼市已经很冷了，谁承想，今年一季度三个月的成交量居然抵不过去年一个月的成交量。
二手房方面，相比于新房好得多，但同比去年，也是在跌。
数据显示，一季度二手房成交量21156套（含高淳、溧水），相比于去年一季度，下跌了23%。
二手房整体成交均价26245元/㎡，环比则下滑4.9%，房价回落至2.7万大关以内，且逐月走低，市场以价换量情况加剧。
02
新房与二手房价格卷疯了
这些成交量，还是在如今南京新房与二手房价格疯狂内卷中，出现的。
新房方面，南京的新房已经在打价格战。
3月份，南部新城云锦四季祭出77折卖房优惠、雨核73折、软件谷77折、江核76折、五桥6折、江宁东山77折。
3月份每日经济新闻更是爆料，南京栖霞区某楼盘推出了“倒贴10万卖房”活动。
该活动内容为：
从元宵节到3月18日举行团购返现活动，房价在原有9.5折的基础上，只要签约后银行放款，就能得到公司的返现补贴。
该楼盘在售的94平方米房源，折扣后的房价在2.7万元/平方米左右，总价为253.8万元，最低首付2成，为50.76万元。
如果选择1-4楼、11/14/18楼或者顶楼的房源，可以得到9.5折优惠，而且可以获得返现补贴。一套三房的精装修房源，在折扣和补贴完之后，总价不到200万元，每平方米均价大约降低7000元。
该项目的返现补贴最高可达到60万元，而房源的首付款约50万元，相当于买房倒送10万元，这被市场戏称为“开发商倒贴卖房”。
二手房方面，业主们疯狂内卷，基本都在降价卖房。
从上面的数据可以看到，无论是2023年，还是2024年一季度，南京的二手房成交量都远好于新房，尤其是2023年，成交量同比还是增长的。
其实不光南京，大多数中心城市以及全国都一样。
原因无外乎两点：
第一，二手房和现房，比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
第二，二手房价格由业主决定更加市场化，新房需要备案，受限跌令约束，自由降价的二手房，正在疯狂内卷，疯狂吸引新房的客源。
诸葛找房数据研究中心披露，目前南京的挂牌二手房调价房源中，约95%在降价出让。
价格降幅在上面南京二手房成交量图中，可以直观看出。去年年末，南京房价跌破了3万元，如今已经跌破了2.7万元。
诸葛找房追踪的重点14城（北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连）二手房整体情况，大体都是如此。挂牌二手房调价房源中，近90%在降价。
03
南京房价为何一直调整
其实，现在没有房价不下跌的城市。
从大范围来看，南京其实可以视作中国楼市的缩影。在大周期力量之下，无论怎么托底，也托不起来。
2022年，南京是救市最猛的城市，发布了十多次救市措施，全国之最。去年也发布了很多救市措施，但始终无法改变趋势。
根由在于房价严重透支了城市本身的潜力和民众的购买力。
在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。
到如今，这些城市都在疯狂挤泡沫。
南京下跌，还有自身的一些特定因素，比如人口竞争力偏弱。
相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。
武汉是因为库存太大，位居全国第二。
南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。
在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。
而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。
制图：城市财经；数据：南京市统计局
所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。
在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。
在全国人口降速加快的2023年，南京人口增加了，增量位居第13位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
排名没有很坏，当然更没有很好。
如此中规中矩的人口增量，和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。
另一方面，产业竞争力中规中矩。
南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。
制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴
然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。
从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。
然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据，所以统一用2021年数据对比。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
在这一产业上的霸主，是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元，位居全国第一。其次是苏州（12096亿元），东莞第三（11037亿元）。
南京的IT产业仅排名第16位。
此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。
同样以2021年数据来看，南京位居第15位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
汽车制造业的霸主是上海，2021年的总产值为7553亿元。
当然，当下所有城市调整的原因，其实都是相同的。就是在上一轮牛市中，不计后果地上涨，最终导致：
一方面，本号在文章中多次强调过，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。
另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。
再叠加人口形势扭转，人口通缩加快，新生儿数量一年不如一年以及大多数城市的房子供大于求。
所以，各城市房价回调是必然选项。
区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。