房产律师解读：亲属出资买房起诉要产权，厘清房屋产权法律界限

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与人物关系

原告林晓峰与被告张美华存在亲属关系，被告张美华是原告母亲的姐妹，即原告的姨妈，为北京宏远x 公司退休职工。本案围绕北京市朝阳区 A 室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权归属产生争议。

二、案件事实经过

1. 房屋来源与购买情况

- 涉案房屋原系被告承租的公有住房，2000 年进行房改，被告与单位签订购房合同并支付购房款，2000 年 8 月 22 日支付 30000 元，2002 年 10 月 18 日支付 4404 元，2004 年房屋登记在被告名下，且购房时房价款折算了被告的工龄利益。

2. 原告主张及证据

- 原告主张与被告系借名买房关系，其证据包括：

- 2000 年 8 月 9 日原告母亲李慧芳向被告张美华汇款 30000 元的汇款单，汇款用途写明为“货款”。

- 房产证原件，由原告林晓峰持有。

- 谈话录音，原告称被告在录音中认可其支付了全部购房款及双方系借名买卖合同关系，但被告对此有异议。

- 水、电、燃气等生活费用的缴费凭证，显示房屋由原告林晓峰及其家人使用。

- 原告林晓峰及其父母的暂住证，证明在房屋内居住生活 20 余年。

- 双方亲属赵建国、孙玉梅的证人证言，证明双方存在借名买房的合同关系。

3. 被告主张及答辩

- 被告张美华不同意原告的诉讼请求，称全资购买了房屋，房屋是单位福利房，不存在原告出钱购房的情况，原告父母是借住在涉案房屋，房产证是被告放在房屋衣柜中，因发生矛盾原告父母不让被告进入，被告要求腾房后原告才起诉。被告对原告提交的汇款单关联性不认可，认为汇款用途是“货款”，与房款无关；对谈话录音中关于购房款支付的认可有不同解释，认为虽认可原告交了购房款，但因房屋价格折算了自己的工龄利益，不能认定原告支付了全部对价款，且自己也未同意将工龄利益赠与原告。

三、律师法律分析

1. 借名买房关系的认定要素

- 借名买房合同的成立通常需从借名合意、购房款出资、房屋居住使用等关键方面进行判断。借名合意方面，本案双方未签订书面借名买卖合同，原告提供的录音也未清晰明确地显示被告当时同意原告借名购房，这使得借名合意的证据存在瑕疵。

- 购房款出资上，尽管原告提供了母亲向被告汇款 30000 元的凭证以及被告在录音中认可原告交纳了购房款，但涉案房屋价格是在折算被告工龄因素后确定的。工龄具有一定的财产价值，不能简单地认为原告支付的款项就是房屋的全部实际对价款，且无证据表明被告同意将工龄利益让渡给原告，所以购房款出资情况也不足以确凿证明借名买房关系。

- 房屋居住使用情况虽显示原告及其家人长期居住，但这一点在亲属之间可能存在借住等多种解释，不能单独作为认定借名买房关系的充分依据。

2. 证据的综合判断与举证责任

- 综合原告林晓峰提交的各项证据，虽然在一定程度上试图证明借名买房关系，但都存在不同程度的问题或可反驳之处，无法形成完整、确凿且相互印证的证据链。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告林晓峰未能充分证明其与被告张美华之间存在借名买房的法律关系，应承担举证不能的不利后果。

四、法院裁判结果与影响

1. 裁判结果

- 法院最终驳回了原告林晓峰的全部诉讼请求，这一结果是基于现有证据无法认定借名买房关系成立，符合法律规定和证据判断的原则。

2. 影响

- 此案例对于类似的房屋权属纠纷案件具有重要的参考意义。在涉及借名买房等房产权益争议时，当事人应重视证据的收集和保存，尤其是书面借名协议的签订，明确双方的权利义务，避免因证据不足导致合法权益无法得到保障。同时，也提醒法院在审理此类案件时，需综合、审慎地判断各类证据，准确认定法律关系，以维护当事人的合法权益和法律的公平公正。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！