房子怎么拆？补偿标准如何定？
广州市海珠区康鹭片区城中村拆违整治前的旧貌。 南都记者 张志韬 摄（资料图）
南都讯《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）于2023年12月28日经广州市第十六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议表决通过，2024年3月29日经广东省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准，将于2024年5月1日起施行。
《条例》作为全国首部城中村改造专项地方性法规，首次通过地方立法将政府主导、依法征收的城中村改造全过程纳入法治轨道。日前，广州市人大常委会法工委负责人接受南都采访，围绕“集体土地怎么收”“房子怎么拆”“补偿标准怎么定”“产业怎么办”“村民合法权益如何保障”“纠纷怎么解”等重点问题进行解读。
城中村改造应实现六大目标
南都：城中村改造有哪几种方式？实现什么目标？
广州市人大常委会法工委负责人（下称“法工委负责人”）：《条例》明确规定，城中村改造包括三种方式：拆除新建、拆整结合和整治提升。
拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造。
整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共服务设施和基础设施的微改造。拆整结合则是前两者相结合的混合改造。
《条例》明确要求，城中村改造应当增进社会公共利益，实现六大目标：加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；提升居住品质，改善居住条件和生态环境；加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；促进产业转型升级，推动新旧动能转换；高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。
征收补偿一律按公布的标准公开执行
南都：《条例》围绕“集体土地怎么收”作了哪些针对性规定？
法工委负责人：针对集体土地征收、收回集体土地使用权的程序要求，《条例》作出规范：一是完善集体土地征收程序。《条例》规定，征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容；涉及其他利害关系人的，还应当明确其相关合法权益。依法拟定的征地补偿安置方案，应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
二是明确征收补偿标准制定程序。《条例》规定，征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。
三是明确收回集体土地使用权适用条件和处理程序。《条例》规定，城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权。经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理。
南都：《条例》针对集体土地上“房子怎么拆”有何具体规定？
法工委负责人：针对房子怎么拆，《条例》从两个方面作出规范：一是明确村民住宅征收补偿安置的具体方式。《条例》规定，村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。
二是明确非村民房屋的征收程序。《条例》规定，征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。
南都：如何公平合理地确定补偿标准关乎被征地村民的切身利益，《条例》围绕“补偿标准怎么定”作了哪些规定？
法工委负责人：针对补偿标准怎么定，《条例》作了规范：一是明确村民住宅征收补偿标准。《条例》规定，征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。
二是对非村民房屋征收补偿作出指引规范。《条例》规定，征收集体土地涉及非村民房屋的，具体补偿方式和标准由区人民政府拟定并报市人民政府批准同意。
三是严格执行批准公布的征收补偿标准。《条例》规定，征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。
南都：广州有一大批自发形成或者培育多年的产业型城中村，《条例》围绕“产业怎么办”作了哪些规定？
法工委负责人：针对产业怎么办，《条例》规定，在摸清城中村产业情况的基础上，统筹产业规划和产业发展需求，坚持就地改造和异地迁移相结合，合理安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业。
同时，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。在保障小微企业和个体户的创业需求方面，《条例》还规定，区人民政府可以根据改造项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间，并在用能、用水、排污权等方面实行差别化配置。
补偿方案异议“过半数”应开听证会
南都：在改造意愿征询通过比例、确定征地补偿安置方案等村民合法权益保障方面，《条例》有哪些刚性规定？
法工委负责人：坚持以人民为中心，注重村民合法权益保障，维护村民根本利益，是城中村改造立法贯穿始终的宗旨和要求，《条例》从以下三个方面健全村民合法权益保障机制：一是明确改造意愿征询通过比例要求。《条例》规定，拆除新建类城中村改造应当经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意。
二是明确过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当组织召开听证会。《条例》规定，征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见；针对不同意见，区人民政府应当认真研究论证，并以适当方式及时反馈处理意见。过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会。
三是明确将被征地村民纳入养老等社会保障体系。《条例》规定，实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，享受城市居民待遇，市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。
南都：针对“纠纷怎么解”，《条例》作了哪些规定？
法工委负责人：在立法过程中，在总结涉及城中村改造诉讼案例的基础上，立法工作专班反复多次组织召开法院专场座谈会，多次书面征求广东省高级人民法院、广州铁路运输中级法院意见，并进行了充分沟通讨论。
针对城中村改造纠纷怎么解，《条例》作了以下规范：一是明确了个别未达成征地补偿安置协议的怎么办。《条例》规定，由区人民政府在征收土地公告期限届满后依法及时作出征收补偿安置决定。被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定。
二是明确了收回集体土地使用权经依法批准后拒不交回的怎么办。《条例》规定，经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理。通过授权区人民政府依法予以行政处理的方式，打通链接行政诉讼的制度路径，将集体土地的补偿安置纠纷纳入依法有序解决的法治轨道。
三是明确了集体土地征收、收回集体土地使用权执行不了的怎么办。针对集体土地征收，《条例》规定，拒不交出土地的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，区人民政府应当予以支持协助。针对收回集体土地使用权，《条例》规定，经处理仍无法收回的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，负责组织实施城中村改造的区人民政府应当予以支持协助。
采写：南都记者 吴璇