跟家人「合資買房」為何不建議？ 律師提三點要考慮：不論目的合約都要寫清楚

房市示意图/记者游智文摄影

一位单亲妈妈目前在新北市租屋生活，而她的姊姊已婚在台中与公婆同住，最近姊姊提议彼此各出100万，200万来当买房的头期款，并说家人都希望她回台中，所以要在台中买房，因此让这位单亲妈妈很犹豫，担忧未来和姊姊因为钱吵架也担心回台中找不到合适的工作...

表面看起来是买房的问题，其实是人生的选择题！

我不建议姊妹现在就合资买房，理由很简单：

如果真要投资买房，那要怎么做才能让合资买房不会成为未爆弹呢？有几点要考虑清楚：

第一：投资如何获利？如何面对房地合一税？

如果要出租获利，买得的房产是否易于出租投报率是多少？

如果要出售获利，买的房产日后房价是否会上涨？

又如何面对房地合一税45%的挑战？

如果是要运用妹妹的名义来节省房地合一税，也要讲清楚，因为房地合一税自用住宅的10%优惠税率，还有400万元的免税额度，只要妹妹设户籍自住6年，出售后就不会因为45%-15%房地合一税而减少实际获利。

第二：合资的房子要登记在谁名下比较好？

合资买房登记在某一人的名下，并不是很安全的作法（不论是单亲妹妹或已婚姐姐），因为在法律上，登记在谁的名下，谁就可以单独自由处分，日后有争议的时候，另一方有出资但没有被登记为所有人的人，只能向登记人请求，例如：兄弟合资买房，登记在弟弟名下，但弟弟欠朋友钱，朋友将房屋查封拍卖，哥哥无法阻止拍卖，只能日后找弟弟赔偿损失。

如果因为税务关系或贷款关系要登记在某一人名下，例如：为了争取更好的贷款条件会由收入高、信用程度好的人取得并申办贷款，那在此情形下，最好也要明确定下合约书，约定其中1/2的产权是借名登记，以确保双方的权利。

第三：不论合资买房的目的是什么？都要把合约订清楚

如果是为了投资买房，房屋所有权登记按照出资比例？还是登记一人名下？最好要讲定，并且书面记录清楚，合约书要详细列出出资比例（如果是只登记在其中一人名下，这点尤其重要）、贷款成数、税务缴纳与分担、由谁负责管理、有租金收益要如何分配、何人决定出售时机与价格…等等。

但从新闻上看起来将房子买在台中然后希望妹妹回来生活，那这个房子很大可能是由妹妹来居住，妹妹居住需不需要付给姊姊租金？还是免费居住？未来如果想卖掉房子，可不可以单独决定？怎么决定卖房子的价钱？...等等，都要先讲好。

开心合资买房，姊妹如果没有书面约定清楚，时间一久大家都忘记之前讲过的事情，买房后就很容易伤感情了。

合资买房不只是投资而是人生的选择题！

想要避免因为「钱」日后伤感情，我觉得最好的方式就是「先分析清楚，再明确约定」，彼此有了共识，又有合约书备忘，这份姊妹投资之爱更加珍贵。

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