过户后贷款息 禁列房地税成本

买卖房地时要小心，如果是取得房地所有权后，才缴纳的借款利息，因为属于使用期间的相对代价，不得列为费用。图／本报资料照片

房地合一税成本认列相关规定

买卖房地时要小心，如果是取得房地所有权后，才缴纳的借款利息，因为属于使用期间的相对代价，不得列为费用。之后再出售房子并申报房地合一税时，就不能列为成本扣除。

一位王姓女子于民国110年8月，出售她在106年8月买入的台北市一处大楼房子，之后自行申报成交价额680万元，并列报银行贷款利息支出30万余元，课税所得11万余元，并按房地合一适用税率35％，计算应纳税额4万余元。

之后经北区国税局依据查得资料，改核定课税所得39万余元，按适用税率35％，计算应纳税额13万余元，减除自缴税额4万余元，被要求补税近10万元。王女不服，循序提起行政诉讼。

王女主张，房地合一税申报作业要点有关房地所有权移转登记完成前，向金融机构借款的利息可在成本中扣除的规定，应指于完成所有权移转登记前，已申请的贷款案件所产生的利息。因此，她是在完成登记前，就已向台北富邦银行申办贷款，补征税额显有不当。

北区国税局认为，王女于106年8月3日登记取得房子的当日，就设定最高限额抵押权给北富银，银行于106年8月7日核准贷款477万元，拨入履约保证专户140万余元及代偿卖方原贷款约260万元，合计400万元，王女并于110年8月4日清偿。

因此，王女向北富银申贷所产生的利息30万余元，并非她登记取得房地所有权前已发生且支付的利息；纵使贷款利息的本金，是她在登记取得房子前就已申办，也仅是配合买卖契约书付款方式的约定事项及确保卖方权益，她主张贷款利息仍属房地成本，显然误解法令。

换言之，王女以房子向北富银贷款，于取得房子所有权后，所发生的贷款利息30万余元，非属取得房子所有权前已支付达可供使用状态的必要费用，不得列为可减除成本。

行政法院审理后认为，依照房地合一税申报作业要点规定，必须是王女在房地所有权移转登记完成前，向金融机构借款的利息，且是已发生及支付的利息，才能列为交易成本，予以减除。

但王女以房地向北富银贷款的利息30万余元，是她在106年8月3日登记取得房地所有权之后所产生及支付的利息，属于取得所有权之后于使用期间的相对代价，因而国税局的裁决并无违误。全案可上诉。