《国际产业》ECB：欧洲银行对商用房地产估值 可能明显夸大

随着企业调整疫情后的情势，借贷成本的攀升和疲弱的需求，已导致商业不动产价格的明显下滑。欧洲央行估计，光是去年价格可能跌了10分之1。

欧洲央行周三在《监管通讯》报告上表示，检查小组发现，银行委托或评估的方式存在许多问题。较高的利率和下降的需求，对重要领域造成压力，借款人更有可能面临偿债问题。

报告称，一些银行使用了不恰当的市场价值定义，部分估价并没有考量到市场大幅下滑的现实，这似乎透露着，一些抵押贷款的抵押品价值，可能低于人们的设想。

欧洲央行在检查2022年和2023年的资料时发现，部份银行是根据2021年或更早的交易数据来进行估价，且辩称近期的交易太少，无法据此调整估值。

欧洲央行说，银行没有做出任何调整，来反映市况低迷和截然不同的经济环境，特别是通膨上升和欧央升息的情形。

一些银行还将房产的市场价值解读为，它们真正可以出售时，所能够达到的金额，即使交易可能需要数个月，甚至数年的时间。

欧洲央行辩称，估值必须基于参考日期当时的经济现实，而不是市场环境可能更有利的时候。

欧洲央行还反对银行对多种估值进行平均化的处理方式。指当估值不同时，银行应该质疑计算方法，而不是仅只接受数字。

检查人员还发现，银行对新开发案没有适用较高的营建成本，并且接受过于乐观的估值，假定买方对房产价值有最好的利用。