国内外利空接连来袭 商业不动产仍逆袭

信义全球资产顾问发展部经理林建勋。（信义房屋提供）

面对本土疫情、政府信用管制升息、俄乌战争、股灾等国内外利空接连来袭下，商用不动产仍逆势交出不错的成绩！7月上市柜法人商用不动产总交易金额达到437亿元，交易规模创下今年为止单月新高，较次高月份三月的231亿高出了206亿，同时也写下2007年统计资料以来，单月交易规模次高的纪录，仅次于2011年9月的475亿。

细看今年1-7月大型交易统计，第1季除2月受过年影响仅13亿，1月、3月则皆有200亿以上水准；但4月起在央行连续政策管制压力、加上国内疫情严重，市场观望气息浓厚，其中4月交易规模较3月缩减约100亿，到5月交易更只剩44亿，连2月交易规模大幅减少，市场出现急冻。不过，6月数字来到159亿出现反弹，7月份更是达到今年最高的437亿，连2月规模上升呈现止冻反弹。虽7月份的交易中有187亿是来自于桃园航空城计划优先产业专用区的工业土地交易，但即使扣除航空城这批交易，7月份其余商用不动产交易仍有250亿，在今年历月交易规模中仍是最高。

若从交易产品比重来看，今年1-7月工业地产类产品的交易达564亿，占总交易规模46％，其次为办公的319亿、厂办的194亿，办公加厂办交易规模合计占总交易规模42％。至于今年1-7月商用市场的主要买方类型，科技生技业合计216亿、传产业合计184亿、零售服务与运输业合计271亿；7月份的437亿中，科技运输产业即占总交易量3成。

从上述买方以及交易产品的结构观察，显见于后疫情时代，企业因应外部环境重新调整事业布局，加大对电商物流、云端智能等领域的投资力道，产业升级持续有兴建或扩大厂房需求，进而推动国内商用不动产交易。

尤其是近年台湾企业在国际供应链中角色已是举足轻重，有别以往的传统制造业，有更多是属于高精密、高技术、高附加价值的产业，这些企业自中美贸易战以来回台投资，除带来资金动能外，为争取更多国际订单，营运上自然对于生产制造或总部营运所需要的工业地产及办公厂办产品有迫切的需求，加上目前办公大楼都面临汰旧换新，这应该也是这波商用不动产能快速止跌反弹的主要支撑要素。

第3季即将结束，时序将进入商用不动产传统旺季的第4季，衡量下半年发展走势，虽然仍需面对通膨与升息拉扯下的国际经济股市动荡、两岸情势紧张、国内疫情再升起等考验，但商用不动产在产业强劲的实质需求以及资金动能下，反弹升温速度与力道应会较住宅市场更明显，但希望都能力拚第3季利空出尽。生技、科技、物流产业对商办、工业地产需求将持续延伸至下半年，仍以自用置产需求为主，各县市精华地段产品只要有释出都有望持续推进市场动能。