杭州土拍热度提升 海威联合中天溢价76.5%摘萧山宅地

观点网 尽管气温低至8摄氏度，杭州城内年末倒数第二场土拍热度丝毫不减。

12月19日，浙江杭州出让萧山北干东、临平乔司2宗宅地，总出让面积99.5亩，总建筑面积9.18万平方米，总起价15.5亿元。据成交信息显示，上述两宗地块均溢价成交，总成交价达到25.92亿元，。观点新媒体还注意到，本场拿地企业均为杭州本土房企，且2024年的拿地动作不逊。

有市场声音表示，本次杭州土拍竞争较为火热，主要与上架两宗宅地地段较好、市场接受度高正相关；地块建筑面积均较小，开发风险相对可控，且无论对于中天美好、海威置业还是浙江英冠来说，目前摘地可以看做年末补仓，可为2025年销售推盘做准备。

76.5%的溢价地块

这已经是2023年以来，中天美好联合海威置业在杭州拿下的第九宗地块了。

资料显示，此次上架的杭州萧山区北干东单元XSCQ20A-14地块土地出让面积2.69万平方米，规划建筑面积4.85万平方米，容积率1.8，地块起始价约10.20亿元，起始楼面价2.1万元/平方米，中天及海威在经过70轮竞价后，以总价17.99亿元拿下地块，楼面价涨至3.7万元/平方米，溢价率达到76.5%。

仅从楼面价格进行观察，该地块达3.7万元的单价在萧山区内仅次于滨江集团11月同于土拍场上，以总价39.54亿竞得的钱江世纪城地块，后者单价约合4.81万元/平方米；而9月绿城在地块周边竞得的信息港中学西宅地楼面价仅约2.91万元/平方米，彼时新房限价4.13万元/平方米。

值得注意的是，萧山地块的保本售价可达到5万元/平方米左右。因此，有市场人士表示，中天美好联合海威置业所拿地块与限价放开以来杭州出让的世纪城、安琪儿等地块相比，更具备影响力。

地块在不限房价的前提下，还包括1.8的低容积率，未来或将建设高层及叠墅项目，若项目开盘进一步溢价，预期售价仍有上涨空间。

此外，在萧山地块正式上架前的12月12日，杭州市规划和自然资源局印发《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，新的计算规则于12月13日起执行，杭州接下来出让的土地，将全部执行新的计算规则。

据通知内容，部分新房封闭式阳台只算一半面积，小区门厅、开放式风雨连廊不纳入容积率计算，按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算。

除了意味着杭州未来部分新房的得房率将提高之外，海威&中天新拿的地块也因新规影响，增加合计约600平方米的可售面积，按照5万元单价面积计算，之多可为未来项目增加3000万元货值。

有业内人士向观点新媒体表示，新规设立后，可以关注新地块未来项目地下车位设置，以及风雨连廊不计容、不计建筑密度的影响，均有可能进一步提升项目未来整体可售货值。

土拍热度背后

事实上，这也是中天美好与海威置业在新规上线后合体拿下的第一宗地块，此前于8月，双方海联手摘得杭州西文南苑北面的三塘单元XC0502-R21-11地块。彼时，经过27轮竞价，两家企业组成的联合体以8.8亿元拿到地块，楼面价3.57万元/平方米。.

而与上述两家企业相似，浙江英冠近期的拿地动作同样密集。

2024年9月30日，浙江英冠拿下位于杭州临平区的乔司单元LP020303-04地块，成交总价6.23亿元，楼面价1.1万元/平方米，不设新房限价。与大多杭州本土房企相同，浙江英冠效率极高，拿地18天后便将项目定名英冠·春棠雅韵府，目前尚未开盘。

两月有余，同样位于临平区的乔司新城中心区E1-2-02地块也由浙江英冠拿下，但这一次，其以总价7.92亿元完成补仓，溢价率达到48.83%。

资料显示，地块面积3.93万平方米，略小于萧山地块，建筑面积4.32万平方米。值得注意的是，地块容积率仅有1.1，这对在新规后拿地的浙江英冠而言，无疑是利好。有业内计算，若按照新规所设容积率计算方法来看临平乔司地块，其至多可以增加近700平方米的可售面积，货值或可提升超2000万元。

虽然今日接连高溢价率的土地出让使市场久违感受到热度，但分析今年以来杭州的土地出让情况，最直观的变化依旧与土地出让金连年降低相关。截止今日供地结束，杭州全市经营性土地出让金近1200亿元，而2023年这一数据则为1974亿元。

高达780亿的缺口有迹可循。早于2021年，杭州土地市场热度之高使全年土地出让金达到2581亿元，而随着房地产市场波动，2022年土地出让金跌破2000亿元，2023年也同步下跌。

眼下，杭州市区内仅剩12月31日最后一场土拍，出让地块包含滨江区西兴、萧山市北、余杭闲林等高价板块，届时地块将花落谁家，众人的关注已经迫不及待。

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