恒大债务炸弹爆了 大陆房地产业何去何从？

恒大集团爆发严重债务危机。（图／shutterstock）

（中国房地产商触及监管红线的现况分析。资料来源／法国外贸银行）

大陆官方整顿房地产开发商，问题如何扼要了解？法国外贸银行经济研究部门以「红线」作区分，让外界明白，原则上是官方从收入到负债，针对预售、杠杆和流动性三项，划出「三条红线」，作为监管出手的准则，答案也很清楚，民营房企面临的压力最大，所以才有恒大地产的惨烈个案。

法国外贸银行分析，「三条红线」中，截至2021上半年，64％的房地产开发商无法满足与预售相关的规定，这一数字也远高于其他两个指标。从整体来看，触及全部三条红线的企业比例已经从2020年的20％下降到2021上半年的15％，但企业之间存在较大差异，其中，表现最好的是央企，其次是地方国企，民企的表现最差，因此面临的压力最大。从数据上看，整体央企能够满足全部政策要求的企业比例达到 64％，地方国企达到26％，相比之下，民营房企合规比例仅占18％。

大陆官方对于地产业的借贷限制，意味着房企很难获得资金为债务再融资，即使企业通过折扣尝试提振销售和快速周转，但价格下限使得出售库存换取现金并不容易。加上银行的融资额度有限，购房者需要经历严格而漫长的审核过程才能获得贷款，这可能会使购房需求减弱。对房企来说，这意味着利润和还款的双重压力。

面对恒大地产外溢效应的后续，法国外贸银行经济研究部门指出，预计更多小型民营房企将难以战胜监管收紧和利润下降的挑战，尤其是杠杆较高的企业。现在市场都在问，「恒大的陷落，是不是会引发骨牌效应？会不会带来系统性风险？」

该团队指出，上述是一个关键问题，由于2022年即将召开五年一度的中共党代表大会，因此系统性风险应该会避免，不能出现意外大风暴；不过，估计未来恒大的债务危机，可能会像滚雪球一样继续下去，且经济增长可能无法像过去一样填补企业的损失。因此最可能的情况是，恒大可能被迫以折价出售资产，但鉴于公司规模庞大，寻找白衣骑士出手救援也是一项极大的挑战。