简评：北京二手房成交快速升温

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1，十一前给的新政，新政的内容主要是，降低首付，降为15%，对非京籍的限购从五年社保改为2-3年社保。

这是明显的针对刚需的政策，当然对于改善群体来说也有一定程度的利好。

十一期间一直到现在，北京的成交量比过去有了比较大的提升，其中10月7号的链家的二手房成交量达到了790多套，昨天（周日）链家的成交量800多套。

这两个数据我简单说下，大家好有个概念。

-在市场一般的时候，链家周六日的成交量在350-400套左右，市场更差的时候，300套甚至更低；

-在市场热度相对不错的时候，链家周六日的成交量能达到500-700套；

-所以这样看，800套左右的成交量，算是很高的一个成交量。

从另一个角度看，过去链家的市占在50%左右，也就是说，如果一天有500套成交，那么北京的总成交量就在1000套左右；而现在链家的市占能达到70%左右（预估），链家的成交到了700套，北京全市的成交量是1000套左右。

2，除去周末的成交，十一期间除7号外的成交量比过去十一的成交量也高了不少，多维持在200-400套区间；刚过去的这周的工作日，成交量多在300多套。

这样看，成交数据也很不错。

以上是客观的数据及解释

3，下面我解答一些关键的问题。

1）为什么会有这么高的单日成交？

十一假期最后一天，回京人数增加导致的最后一天的成交爆量，我们这有好几个客户都是当天回京、约谈，签约。在十月六号，成交量就有明显提升了，七号有一个小爆量。

昨天的周日，是因为仅有一个休息日，如果把昨天的成交均到前天周六一些，单日的成交就不会有这么高。

2）这次新政与之前的政策相比，成交量有哪些变化？

从这两周情况看，这次新政后成交量要比之前都要好。跟去年取消限贷之后的成交类似。周六日两天叠加，大概是1200多套的总成交量。

3）这次新政后，成交的特点有哪些？

第一，低总价房源成交多。因为政策给到的利好主要在刚需那，所以200-500万的这种刚需区间的房子，成交量是最大的。

第二，多数都是降价成交，成交价并没有因为政策而上涨。有少数的涨价房源，但根据我们接触的这些案例来看，海淀的老破小、西城广外老破小、朝阳老破小等等，成交价跟之前相比都是类似的。

4）后市会涨价吗？

这一批在卖的性价比还不错的二手房被消化掉之后，市场的成交会陆续恢复到之前水平。当前北京的购买力，想要促成房价短期有几十万的上涨，非常难，即使有上涨，后市也会跌回去。（购买力和市场情绪都支撑不了房价的上涨）

4，关于当前是否买房的一些建议，供大家参考。

1）现在能买房吗？当然能买，而且现在还是不错的买房时机。贷款利率很低，房子的持有成本比之前低了不少，房价跌了一大截，总成本也比之前低了很多，当然能买了。有实际需求的，干嘛不买呢，买房有自己房子住，这才是正常的。

2）那是不是所有人都适合买房呢？当然不是了。手里没什么钱的，加太高杠杆，导致家庭资产不健康的，这种就可以缓一缓再买，钱再攒攒呗。不然买了之后，月供压力大，生活压力大，过几年一算账，还亏了，这不就是自己折磨自己嘛。

3）不买房焦虑，担心房价涨，买了房大概率也焦虑，担心房价跌，怎么办？

我一直给大家分享的观点是，第一，不管是买房还是卖房，一定要有市场认知，对市场有概念，如果没有概念，可以多看看我的文章或视频。焦虑的原因多是因为对市场无知，所以怕这怕那；

第二，要有健康的心态，不要总把关注点放在我亏了我赚了这些东西上，耗尽心力，一无所获；要把关注点放在，我的需求是什么，我需要买什么样的房子，而不是在市场火爆的时候随便买，市场低迷的时候持续观望，只有了解自己的需求，锚定自己的需求，以这个为出发点，才能买到适合的房子，这是买对。

第三，要有资产健康的观念，我见过太多的案例，买房杠杆太高，超出自己承受范围，结果导致自己非常痛苦。

对市场有清晰认知，有健康的买房心态，从需求出发，有健康的资产观念，合理杠杆内买房，能做到这几点，大概率不会焦虑，且能买到不错的房子。

供大家参考。

（其实我写的这些东西，很多人在看的时候觉得有道理，但是到了明天又会陷入市场焦虑中，在买房决策时又会犯各种各样的错。买房也是磨炼心性的一个过程，希望我的观点能慢慢改变一些人，帮到一些人）

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