降首付!一线城市,开始了

作者:余飞

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香港抢跑了

从去年开始的楼市全面大调整,并不局限于内陆,还有香港。

去年10月份,界面新闻就爆料,香港房价跌回至2018年。这种跌势一直延续到如今。

面对楼市的不断下滑,香港近日终于出大招了,宣布降首付。

7月7日,香港金管局发布了《物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施》,提出:

价值1,500万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成;价值1,500万港元以上至3,000万港元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成;价值3,000万港元以上的自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。为了避免适用按揭比率出现骤降情况,某些楼价水平的按揭比率会以渐进形式改变。非自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。

按揭成数,也就是贷款比例。在此之前,香港价值1000万港元以下的自用住房,按揭比率最高为60%,且按揭贷款额不得超过500万港元;1000万港元以上住房,按揭比率上限是50%。

现在调整为,1500万港元以下的住宅,可以贷款70%,也即首付比例从之前的50%降至30%。

此外,香港还对非住宅物业的首付进行了下调,非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。

降首付是托底楼市工具箱中常用的工具,2014年那一轮内地救市,就有降首付的操作,只是后来调控重启,各地的首付比例纷纷抬高了。

而去年以来的肃杀环境,让一大堆城市再次重启了这个操作,但内地四大一线城市北上广深,始终坐怀不乱,没有丝毫放松。

反倒是香港,成为这轮救市潮中,中国首个降低首付的一线城市。

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香港为何要救市

香港为何要救市?当然是因为需要救市。

上面已经说到,权威媒体去年10月份就披露,当时香港的房价已经跌回至2018年。

而这种跌势,到如今都没有改变。

从机构披露的数据来看,香港房价从2022年初开始下跌,跌幅不断扩大,到2023年年初跌幅达到最大。

2022年10月、11月12yue ,2023年1月,连续四个月跌幅同比跌幅超过10%。

拉长周期来看,香港过去八年的时间里,经过过多轮周期。最近的一轮周期,肇始于疫情。

2016年跌了一波,当时主要是香港出台了调控政策:

自11月5日起,非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的印花税,从此前的最高8.5%提高到15%。

但这种利空的效果时间仅仅只有一年,2017年到2019年香港房价又大步向前。

从上图的走势可以看到,2019年香港就进入了调整的前奏。那时候正是包括内地与香港房价如火如荼的阶段。

即便轰炸般地调控加深,内地中心城市,特别是南方热点城市的房价依旧没有控制住,大多数城市都穿越调控周期,房价迎难而上。

但香港在加息周期之下,房价进入了震荡周期中。当年香港楼市进入了“真加息”周期,其主要表现是渣打、汇丰、中银香港等主要银行的最优惠贷款利率在2018年8月份出现了10年来首次上调。而香港金融机构之所以这么做,是因为在资金市场利率(HIBOR)上升和国际资本外流的双重影响下,金融机构不得不上调实际贷款利率。自此,香港房价才开始掉头向下。

2020年的下跌,是疫情影响所致。2021年再次上涨,则是全球大放水推动资产价格上涨。

2022年开始进入大调整,则是疫情与加息的双重叠加因素影响。

去年上半年,香港遭受过一波重要影响。2022上半年香港GDP同比下降2.6%,GDP折合1.12万亿人民币。

同时,人口也减少了。

香港统计处披露的数据显示,2022年底香港人口临时数字为7333200人,与2021年年底人口比较减少68300人,跌幅0.9%。2021年年底至去年年底,本港有32500人出生,62100人死亡,自然减少29500人。

也就是说,2022年香港人口撤离了38800人。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

更大的影响在于,香港的金融排名后退,被新加坡超越,退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。

而在影响之中,美国不断加息,让香港楼市更是压力山大。

港元与美元实行的是联系汇率制,换句话说,香港没有独立的货币政策,是跟随美元政策变动而变动。美国与香港加息,几乎都是前后脚的行为。

而去年我们知道,为了应对之前的超级量化宽松、货币泛滥,美国进入了史上最疯狂的加息潮,全年加息了7次。

资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙,共同迫使香港房价大转向。

界面新闻披露,2022年香港全年楼价累跌15.59%,创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时,负资产宗数急速增加。

香港如今的房价是多少?跌了一年半,香港如今的房价是15393港元/平方英尺。

换算成人民币与平方米计价,香港的均价则是15.2万元/平方米。

这个价格,依旧位居全球第一。

可能有人会说,香港人收入高。从香港官方披露的数据来看,相比于他们的房价,也不高。

香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示:

香港2022年第三季就业人士(不包括外籍家庭佣工)每月入息中位数为20,000元,与第二季保持一致。

数据来源:香港政府统计处

香港是一个极度折叠的社会,有钱人住别墅,底层人市民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋,水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。

而这是香港的供地结构导致的。香港的供地结构,和其货币自由流动的属性,决定了这座城市的房价,易涨难跌。

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香港易涨难跌的房价

上个世纪八九十年代,香港进入转型期,但策略上出现了偏差。当时的香港,快速出清了第二产业,也即制造业,大力发展第三产业(占比超90%),尤其是第三产业中的金融业,香港如愿登上了全球金融中心的宝座。

但由于实体经济、制造业被出清,金融本该给制造业的赋能,全都给了房地产,职业玩家与开发商们,通过股市吸取资金注入楼市,又从楼市收获回报进一步刺激股市,循环往复,香港的房价终于成了世界第一高。

同时香港的供地中,住宅供地仅占7%。

从人口和土地面积来看,香港其实不缺地。

香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中,用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中,34%是私宅,21%是公屋,45%是乡郊居所。

有人计算过,香港目前有200多万套住宅,缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅,就足以极大缓解香港的社会矛盾。

但是,面临着两大难题:

第一。香港不会这么做,也做不了,因为既得利益者不会答应。

香港的主要产业是金融,而整个金融体系里面的抵押物是房子与土地,一旦大规模增加住宅土地供应,房价便会应声下跌,届时香港的富裕阶层财富会大缩水,金融体系会触发危机。

第二,香港不少土地在四大财阀手中。

恒基兆业——李兆基家族,持有农地面积约4500万方呎,占四家总量的45%左右;目前未表态。

新鸿基地产——郭得胜家族,持有农地面积约3000万平方英尺,占比约达三成;表态愿意配合。

新世界地产——郑裕彤家族,持有农地面积约1700万平方英尺,占比大约17%;宣布捐出300万平方英尺

长实——李嘉诚家族,持有农地面积约900万平方英尺,占比大约9%。目前未表态。

香港为了缓解土地供应紧张问题,四大家族中有些家族也有过捐地的行为,但杯水车薪。这可是大蛋糕,谁舍得大放手、

香港政府为了破解这个难题,几年前就向内地申请要地。但时至今日,也没有下文。