解码“房企示范生”新城控股这一年:降压债务,融资不断破圈

刚刚过去的2023年,房地产市场经历深度调整,行业仍处于出清周期。此时还能够维持千亿营收难能可贵。连续6年现金流为正,为利润保持正增速构筑了一道护城河。新城控股(601155.SH) 也因此被贴上“房企示范生”的标签。

3月28日,新城控股对外披露2023年财报。报告期内,新城控股实现营业收入1192亿元,实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元,扣非归母净利润3.07亿元。公司整体毛利率保持稳定,为19%。

可以明确的是,截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到2170万平方米(含合联营项目),提前锁定未来业绩。

经营内核稳定

2023年,新城控股持续坚守底线思维,确保稳定安全的财务基本面,财务结构得以进一步优化。

截至2023年末,新城控股在手现金余额190亿元,在手现金充裕;公司经营性现金流净额为102亿元,经营性现金流连续6年为正。2023年,公司整体平均融资成本进一步下降32个基点,为6.20%。

商业运营的深度进阶,对经营现金流的稳定功不可没。2023年为新城商业“深度运营”战略升级元年,22座吾悦广场如期开业,开业数量位居行业前列。截至报告期末,公司在全国135个城市布局198座吾悦广场,已开业吾悦广场达161座,开业面积达1499.11万平方米,出租率达96.48%。

在深度运营逻辑下,新城控股回归商业本质,旗下商业品牌吾悦广场充分发挥自身的规模化和平台化效应,强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域。

报告期内,新城控股的商业运营总收入113亿,商管毛利占比达33%。自2021年以来,新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2023年年报显示,该比例为2.55倍。

可以说,“轻重并举”的商业模式(改为:“住宅+商业”双轮驱动战略模式)整体是新城控股经营趋于稳定的内核。这对于支撑新城控股持续压降有息负债的效果也是显而易见的。

2023年年报显示,新城控股期末融资余额为571亿元,同比压降142亿元,有息负债水平保持低位。此外,公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。

长期以来,新城控股坚持底线思维,确保每一笔债务提前或到期偿付。2023年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元,这让其获得了监管机构和资本市场的认可,并在融资端多次取得突破,获取增量资金。据悉,2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元,公司也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

融资破圈有术

新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势已成为业内共识,值得关注的是,新城控股还成立了专注于轻资产代建代管的业务平台(新增)“新城建管”,并已基本实现全国化布局。

2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元,合同销售面积968.78万平方米;公司聚焦“有回款的销售”,2023年实现回款金额812亿元,回款率107%,回款率位居行业前列,持续保障现金流安全。

与此同时,商业板块对新城控股整体业绩贡献率不断走高,并带来长期、稳定的现金流。2023年,新城控股实现商业运营总收入113.24亿元,同比增长13.17%;实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元,占公司营业收入的8.92%;物业出租及管理业务毛利74.31亿元,占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%;物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

商业运营实力和商业盈利能力的不断提升,也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。据透露,2024年,新城控股计划实现商业运营总收入125亿元,计划新开业吾悦广场12座。

凭借双轮驱动战略优势和经营良好的基本面,新城控股获得了省市各级政府、监管机构和金融市场等各方面的支持、认可,并实现融资端的不断突破。

2023年5月,新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券;6月,新城控股成功发行11亿元公司债;7月和12月在中债增全额担保支持下,成功发行两笔8.5亿元中期票据;此外,7月公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

近期经营性物业贷新规出台,对于有持有资产的房企而言,无疑是拓宽融资渠道的利好。新城控股旗下在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流,也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年,新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

自2022年监管部门放行中债增融资以来,新城控股已成功发行四笔中债增全额担保中票。

降压负债与偿债上不负众望,新城控股还表示,会积极落实企业主体责任,将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重。2023年全年,该公司已组织交付超14万套物业。