楼市“先立后破”|2024上半年房企仍面临较大偿债压力 融资能否迎来“柳暗花明”？

财联社12月29日讯（记者 李洁）房企在今年仍面临较大融资压力。

尽管2023年以来房企融资政策迎来转向，纾困方向转换至“救项目与救企业并存”，“金融16条”也延期至2024年年底，但行业融资情况仍较为严峻，大部分民营房企公开市场融资处于半停滞状态，部分财务较为稳健的房企也面临资金问题。

克而瑞数据显示，2023年80家典型房企发债金额3056亿元，同比下降31%。其中，境内发债2963亿元，同比下降15%；而境外发债同比大幅下降90%至93亿元，占比同比下降了18个百分点至3%。

为稳定市场，临近年底，监管部门多次发布政策，聚焦于改善房企融资环境。今年10月以来，监管机构多次提出要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，更具针对性地对银行等金融机构提出“三个不低于”要求，提出对房企融资白名单进行扩容。

标普认为，上述政策旨在保障房企合理融资需求，弥合国企与非国企之间不断扩大的融资能力差距，有可能帮助一些民营房企缓解再融资压力。

“不过，市场能否重拾对非国有房企的信心，最终取决于行业销售能否企稳。”标普称，融资支持加持之下，民营房企运营情况如何，关键要看个体销售表现，而良好的债务结构能够为其赢得更长的时间等待行业信心回归。

克而瑞分析师表示，房地产市场仍是机会与挑战并存，目前挑战是摆在房企面前的“第一问题”，只有熬过去才能“柳暗花明”。

民营房企融资有待改善

从融资角度来看，2023年对房企而言，难言轻松。

虽然2023年以来，先后有多个部门陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等，并将“金融16条”政策统一延长至2024年12月底。

然而，业内人士表示，“三支箭”、“保交楼”政策惠及到的，只是非常有限的房地产企业，2023年一季度及二季度的融资规模，环比及同比均呈现下滑之势。

尤其是对多数民企而言，境内银行授信及债券增信，基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。在境外，对于大部分房企而言，境外融资环境依然处于冰封期。

克而瑞数据显示，2023年国企、央企发债量为2502亿元，同比下滑6%，民营房企发债规模为368亿元，同比大幅下降71%；国企央企发债规模占总量的占比，较2022年的60%继续上涨22个pct至82%。

分析人士认为，在当前行业风险未完全出清，市场信心未完全恢复背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

值得关注的是，考虑到融资困难的主要是民营房企，2023年10月底召开的中央金融工作会议指出，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，意在强调商业银行等金融机构要将支持民营房企融资的政策落实、落细。

而11月17日召开的金融机构座谈会再次强调，“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

随后，多家大型银行响应会议精神，密集召开房企座谈会，摸底房企融资需求，落实改善房企融资环境的举措，其中万科、龙湖、新城等房企多次出席座谈会。

“银行相继召开座谈会显示出政策支持正在向房企传导，11月房地产开发到位资金的国内贷款、自筹资金分项，均出现边际改善迹象。”标普称。

另据媒体报道，监管机构正起草一份中资房地产商“白名单”，可能有50家国有及非国有房企会被列入其中，在列的企业有望获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年年初具有系统重要性的优质房企的范围有所扩大。

在12月11日至12日召开的中央经济工作会议上，会议再度指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

监管部门表态支持房企融资后，12月以来，多家房企发行了公司债或中期票据，但从发债企业来看，仍然以白名单房企为主。如12月12日中海发行了30亿元利率3.2%的公司债；18日龙湖也发行了由中债增担保的12亿中期票据，还包括首开、华发、招商等。

据统计，2023年中债增及其他金融机构，已为12家民营房企发行的超200亿元债券提供多种形式的担保。

明年上半年债务到期压力犹存

分析人士认为，虽然近期暖风频吹，但仍限于优质房企及白名单房企，行业整体融资仍然较为疲软。

从债务到期情况来看，据克而瑞统计，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%，这意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

另统计局数据，今年1-11月份，全国房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%，其中国内贷款同比下降9.8%，房企融资环境依然较弱。

与此同时，房企在2024年上半年仍面临较大债务到期压力。

“2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，明年上半年房企的债务压力依然较大。”克而瑞分析师指出。

多位专家认为，支持民营房企融资政策的关键在于落实，有实际的落地才能对房企形成有力支持。

“如果‘三个不低于’政策能够真正落地，将能改善当前民营房企融资难现状，有助于防止房地产企业风险扩散。”中指院分析师称。

据悉，11月，监管机构对金融机构提出“三个不低于”要求：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

对于政策支持具体如何落实，中指院分析师认为，首先需要建立长效机制，从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善支持民营房企融资的长效机制。其次是，加快落实“三个不低于”，对民营房企的信贷融资支持要达到一定比例。

“最后是增信发债支持民营房企融资要扩容增量，目前受益企业数量范围很有限，增信发债要采取更灵活的央地联动扩容扩围、扩大担保主体，除支持优质规模较大民营房企，也要使更多中小民营房企受益。”上述中指院分析师补充道。