爛尾樓始作俑者 中國房企正在蛻舊換新

中国房地产走到今天这步田地，不少开发商成为众矢之的。创造烂尾楼的是他们，欠工程公司款项导致农民工要讨薪、业主要讨房的也是他们；房市好的时候，这些人赚得盆满钵满。但这3年，中国地产开发商一个个倒下，面对困境，他们也有话要说。

2020年2月，COVID-19疫情爆发初期，中国政府喊出「一手抓防疫，一手抓生产」。既然房地产是火车头产业，官方便要求手上有建案的厂商一定要动工。

在江苏省某个「百强县」（GDP排名全国前100名的县）地产公司任职的刘总，当时看到了一份由县府新冠防控疫情指挥部发出的「关于加快推进建设工地复工开工的通知」。人在海外的他，一直被急电回来处理开工的事。

2016年以后，中国政府已经在「打房」，2017、2018年，房价仍在高点。刘总说：「2020年还要逼大家继续施工，目的是要让农民工有就业。」结果当年工资上涨、水泥钢筋等原物料上涨，房屋又超额供给，但其实经济不好，购房者的需求跟不上。

经过一番折冲，刘总管理的建案在2020年5月开工，并于2021年8月拿到预售证。但当时仍在疫情管制，民众看房不方便，加上大型房企恒大刚爆出债务违约，影响信心，整个2900户规模的建案，截至2024年2月底，只售出了100多户。

他说，如果没有被催逼，以当时的形势以及资金状况，会延后再做开工决定。「我当时就跟（属地）政府说，这样下去会出事。」没有回款，成本又增加，但政府人员不管。「我们就像被逼上了疾驶的火车，很多事不是自己能掌控」，「我觉得这是很大的重点，计划式经济、人为干预、超额供给。」

今年3月，中央社记者采访刘总的时候，他以一个「惨」字形容中国房地产的现况。他认为，疫情期间政府强行要求开工、复工，让整个房地产情况雪上加霜。

●中国房企狼性扩张 台资倾向稳扎稳打

然而，不可否认，即使没有疫情因素，中国房地产公司「高负债、高周转」的特性，很容易就会「出事」。

前百脑汇华东区总经理吴文泉，以其在中国大陆约20年的地产从业经验，比较了两岸地产业者在经营上的不同。

他说，台资的百脑汇早期在大陆花很多成本找地、选地，注重好地段带来的商业效益，这背后要有足够的资金支持；且一定等销售完了，有钱才买下一个地。「百脑汇在中国几乎是赔了10年，到了2007、2008年各门店才都转亏为盈，国内企业家不可能做（长期等待）这样的事。」

反观同时期经营商业地产的陆资公司，常选郊区，拿地时成本很低，卖掉时翻3倍，很多时候，经营「地产」的味道更重于经营「商场」。

他以商业地产龙头开发商万达为例，其策略是快速占领市场，所以必须举债开发；万达和政府关系良好，拿地加上建设3年就完成，然后销售回本，一年可能就有3、5个项目在进行。

当时上海正在加强建设，万达遇到好的时机（地产利润高、销售快），这个模式还算顺利。

吴文泉说，大约是2019年，碧桂园的高层告诉他，年度权益销售目标是做到人民币5000亿元（约新台币2.2兆元），隔年是8000亿元，再下一年目标是1兆元，「很狼性、很扩张、不考虑风险。当时政策风险已经出来了，还有市场风险，如果考虑这些风险，哪还会有后续这些问题？」

中国经济学者、曾任重庆市长的黄奇帆在给复旦大学经济学院讲课集结的著作中说，中国房地产商的负债率是世界之最。中国的房地产商在2018年的总负债率是84%，而香港的房地产公司负债率是30%左右。

黄奇帆说，「整个中国房地产开发模式是大规模的基建、大规模的贷款，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。」土地批租、开发建设、销售预售这3大部分都是高负债运行。

他表示，这种运行在房地产顺势向上、不会出现资金链断裂的时候，房产商会赚很多钱；但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，「高利息的负债会使他跳楼」。

●房市低迷 从业人员反而更忙

中国政府不是不想改变这种可能引发连锁金融风险的开发模式，从2016年底就开始逐步限制房地产商融资条件，尤以2021年正式实施的「三道红线」影响最大。没有跟上监管脚步「债务瘦身」的地产商纷纷加速阵亡，政府政策反成为这波房市困境的导火线。

中国一家全国性民营地产公司吴姓副总比喻切断融资的影响，「好比有20个锅子在烧水，理想上是有20个锅盖，但其实你只有5个锅盖。不过，只要时间把握得好，5个锅盖轮流盖也可以应付得来。现在是连5个锅盖都借别人。」

开发商拚命盖房，还得有买主「配合」。

从事基金理财业务的李先生描述中国房地产疯狂时期的模样。他有朋友几年前在南京商业区买了7间小公寓，因为不可能都使用合规的房贷，有些就用经营贷。在中国，经营贷有可能利率比房贷还低，但有随时抽贷的风险，官方也不准以经营贷买房。

甚至还有人开班教授如何利用申办多张信用卡来借款买房（错开还款期），风险很高。李先生说，这两年把杠杆用足的人，他们现在面临房价下跌也会特别辛苦。

至于没有倒下的国企开发商，则面临更激烈的竞争。

在上海一家国营地产公司担任销售主管的杜小姐说，现在几乎天天加班。为何市场不好还这么忙？

4月中旬，她接受中央社记者询问时解释，正是因为房地产走下坡，买房群体没有大变化的情况下，大家更竞争。已经取得土地的房企，谁能赶快推案谁就抢到市场，对施工工期和品质的要求越来越严格，「像华润、中海这些大型央企，还是很有组织能力的，做得又快、品质又好。它们一投入市场，其他家的项目就很难卖。」

正当许多屋主为「保交楼」是否会在赶工下偷工减料担心时，大型国企在竞争之下，房子的品质不断提升，「又快、又好、又省」，但相关情况则反映在房企员工「很卷（过度竞争）、很累」。杜小姐认为，市场竞争激烈，好处反而是追求盖高品质的房子来吸引客户。

●房地产不再高成长 房企数量将锐减

当前正是中国改革开放后，房地产业经历最大调整的时刻，以后房市还会再起吗？未来的房企会是什么局面？

大多数的中国经济学者都同意，中国房价不会再有像过去那样飙涨的时机，也很少有大规模的建案。人口红利消失、城镇化增速变慢是主要原因，而中国政府也多次表态，要降低对「土地财政」的依赖。

安信证券首席房地产分析师池光胜在2023年出版的「走过繁荣：房地产的极限与未来」一书中指出，购房主体年龄人口为20岁至49岁，这个群体的峰值可能已在2012年前后出现；如果考虑城镇化率的因素，中国城镇购房年龄人口规模基本上也已经在2019年见顶，为4.37亿人左右，隔年迅速下滑，2022年已跌破4.1亿人。

当前中国房市的重点是「去库存」，考虑到现有的庞大库存，整个房市要正常化还需要更久时间。即使房市进入常态，房地产的建设主要会是集中在省会城市、中心城市、都市圈等，不会四处开花。

因应这样的情况，未来肯定也不需要这么多房地产开发商。黄奇帆在2019年底便指出，往后10几年，中国房地产开发企业数量会减少2/3以上。据统计，2018年在工商局登记的开发商一共有9.7万个。体质不良或资本不够雄厚的开发商，这几年已经加速离场。

不只是数量上减少，行业内人士也期待房企有质的变化。

前面提及的地产商吴副总说，「现在出事的恒大、碧桂园这些民企就是『大』，全国盖那么多房，有什么可圈可点的作品吗？没有。」他批评道：「当你只是需要个房子，你会想到恒大；而说到碧桂园，就会想到三、四线城市。」

他认为，以前房企排名是看规模，未来优质但小规模的房地产公司会更受注意。这类公司老板比较有理想性，不是一味追逐规模和做大，所盖的建案口碑很好。这类小而美的公司在中国的房企中大概只占10%到20%。

吴副总说，中国优质的房地产公司数量虽少，但每个地方都有，「我们需要让这样的企业成为主流」。他形容现在是「黎明前的焦虑」，「未来肯定是好的。没有挺过这一轮的企业都不是好企业。」