老房產股 30年火辣重生

【文／黄俊超】

台湾资产价格长期持稳向上，老牌资产股纵然本业表现不一定稳健，不过若能够有效率活化手中资产，将带来庞大获利与现金流，利于公司未来发展。

仅有二三○○万人口、土地三．六万平方公里的台湾，已是世界第二一大经济体，美国财经月刊全球金融以购买力评价（ＰＰＰ）评比，台湾名列全球最富国第十四名，安联集团以人均金融资产净值排序，台湾位居全球最富有国家第五名，达十四．一六万欧元（约四九三万台币），瑞银集团全球财富报告指出，台湾资产总值约占全球总财富一．二％，与拥有十四亿人口的印度差不多，且准富裕层约有九六○万人，每十个人就有四个人符合定义，林林总总的报告都显示同一件事情，台湾人真的很有钱。

台湾房价持续上涨

根据主计处最新资料显示，二○二一年台湾前二○％家庭财富为五一三三万元，相较最后二○％家庭的七七万元，差距达六六．九倍，平均数为一六三八万元、中位数落在八九四万元，另也公布每人平均资产减去负债的净值，自一七年的五三九万至二二年增加至六八八万元，增加项目以房地产占比最高，其次为有价证券、人寿保险准备与退休金准备项目。

一九八九年无壳蜗牛运动至今已超过三十五年，纵然薪资所得停滞、空屋太多、地缘政治等众多因素，买不起房理由成千上万，不过房价就是不易大跌。根据内政部不动产资讯平台资料，二三年第四季全国房价所得比为九．九七倍，其中台北市十五．七一倍、新北市十三．○九倍与台中市十一．七四倍为前三高，另外包含台南市、高雄市、新竹县、宜兰县、彰化县与南投县都超过九倍。

数值看来还好，但是魔鬼总藏在细节里，把蛋黄、蛋白、蛋壳放在一起计算并不精准。房价持续攀高，除了台湾人很有钱之外，从另外一个角度来看，内政部统计处数据显示，二三年三月底全国八二一．二万住宅，单独持有住宅之所有权人计五八三．九六万人，其中七五三．七四万宅、九一．七九％为单独持有，自然人持有七○七．三五万宅、九三．八五％。

台湾住宅自有率达八四．七％，较美国六五．八％、英国六五．二％、法国六四．一％、日本六一．二％、德国五一．一％，都明显高出一大截，真的希望台湾房价大幅下跌基本上是少数，房价走跌通常都是经济出了问题，且还将会有连锁反应、甚至通缩，加上政策采打炒不打房、长年低利率等因素，今年第一季包含政大永庆、信义、清华安富及内政部住宅价格等，四大房价指数的最新数据，均写下历史新高。

士纸开发利益上看五百亿

房产的源头是土地，台湾地小人稠，且受限于地形，九成人口居住在十七．五％的土地上，且高达五成人口在一．六％的土地面积上生活着，企业回流带动土地需求快速增加，Made in Taiwan与Made in China价格绝对不会一样，然而台湾土地价格较其他如东南亚等国相对较高，设厂成本也较高，不过以台湾资产的特性，若无意外具高机率上涨，未必不划算。

上市柜的资产股，其中多数因持有时间长、购置成本相对低廉，因此若能透过资产活化，不论处分、出租、开发等各种方式，都能够带来庞大商机，甚至单就素地只要资产重估，净值也有机会出现跳增，然而当中有不少公司，本业获利表现并不稳定，甚至长年亏损、股利政策有一搭没一搭，股价净值比相对偏低，题材性为重。

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