老人“名卖实赠”房产后诉求房款

本报讯 (记者 郭燕 通讯员 赖弈萱 吕怡宁)亲属之间对房屋行“名为买卖，实为赠与”之举，但谁能想到，房屋赠与人竟然拿着“买卖合同”要求受赠人支付价款。近日，上海市虹口区人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案，判决驳回房屋赠与人吴老太要求支付房款的请求。

年近九旬的吴老太名下有一套商品房，老伴去世多年，儿子们均不在本市工作生活，吴老太在该房长期独自居住。因担心吴老太独自生活困难，孙女谢女士经常到吴老太家中照顾其生活起居。

2023年2月，吴老太和谢女士签订了房屋买卖合同，约定吴老太将案涉房屋以180万元转让给谢女士。签约后，吴老太和谢女士办理了房产权利变更登记。该房屋仍由吴老太居住至今。

2023年12月，吴老太将谢女士诉至法院，要求谢女士支付房屋转让价款。审理中，法院依法追加吴老太之子，即谢女士的叔叔谢先生作为本案第三人。

谢女士辩称，她与吴老太虽然签订了房屋买卖合同，但双方真实意思是吴老太将房屋赠与自己。在房屋买卖合同中，并没有约定相应付款时间和方式，且签完合同、办完过户手续后，吴老太也未向自己主张过任何房价款。此外，她已与谢先生达成口头协议，由自己负责赡养吴老太。谢先生同意吴老太将房屋赠与谢女士，还签了一份承诺书，表明放弃对案涉房屋的继承权。

谢先生则表示，吴老太、谢女士及自己虽曾提及处理案涉房屋事宜，但是未达成任何协议。自己签署的放弃继承案涉房屋的承诺书与本案无关。

法院审理后认为，本案争议焦点在于原、被告签订房屋买卖合同的真实意思是房屋买卖还是房屋赠与。本案中，尽管双方已签订了房屋买卖合同并完成过户手续，但合同里并未就房款支付、房屋交付时间以及违约责任等关键条款作出约定。吴老太在未收到任何房款的情况下，将房子过户给谢女士，不符合房屋买卖行为常理。结合双方之间的亲属关系、房屋的实际使用情况、吴老太儿子出具放弃继承该房屋的承诺书等，可以认定吴老太的真实意图是将案涉房屋赠与谢女士。考虑到房屋仍由吴老太居住，且审理中谢女士自认吴老太进行房屋赠与的目的是想让自己负责赡养，故该赠与行为可认定为附义务的赠与。

由于赠与行为并未对吴老太的权益造成损害，且在诉讼过程中谢女士多次保证会履行赡养义务，法院最终驳回了原告的诉请。

一审判决后，各方当事人均未上诉。该判决已生效。

法官说法

近年来，父母与子女、祖父母与孙子女之间进行房屋交易的情形屡见不鲜。这种亲属之间的房屋买卖行为许多并非真实的买卖，而是为了降低交易成本等实施的“名为买卖，实为赠与”，通常将这种情况称为“以房养老”。

在处理这类房屋买卖纠纷时，法院不仅要关注表面的交易形式，还要深入还原当事人背后的真实意图。一般而言，当事人作出的通谋虚伪行为无效。隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，案涉房屋买卖合同系虚假意思表示，合同应属无效，而隐藏行为应为赠与行为，应属有效。

老年人若签订“以房养老”的赠与协议，应同时签订书面的“以房养老”协议，以切实保障自身的权益。“以房养老”协议中应当确认该房屋赠与系附义务的赠与，明确老人的赡养义务负担、房屋过户后的老人的居住权、不履行赡养义务该协议的后果等内容，并到房屋管理部门对房屋的居住权进行登记。订立过程中可以邀请居委会等中立第三方在场见证签名。一旦受赠人违反协议规定，老年人可基于附义务赠与协议收回房屋，撤销赠与。

来源：人民法院报