两年前“开发商要求全款、房价涨了也买不到”，如今“楼市调控最严省”松绑，专家认为利好改善型需求

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

有着“楼市调控最严省份”之称的海南也迎来了松绑。

近日，海口楼市松绑的消息在网上传开。1月9日上午，《每日经济新闻》记者从海口市住建局工作人员处获悉，目前海口市已对房地产调控政策进行了优化，限售政策由此前的5年调整至2年。省外户籍5年社保/个税可在限购区购房，2年社保/个税可在非限购区购房。

对于网上流传的《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》（以下简称《通知》），该工作人员回应称，文件是真的，但并未对外公开。

每经记者在海口住建局官网也未找到该文件，不过记者从多方渠道了解到，海口市住房和城乡建设局已于近日印发《通知》，内容主要包括调整限售时间、缩短部分区域购房所需缴纳社保时间、优化总部企业引进人才购房政策等6个方面。

楼市调控最严省也松绑了

海南楼市调控一直非常严。

2018年4月，海南开启全域限购，首开“全省限购”先河。此后，5年社保、5年限售、7成首付的楼市政策，成为海南省会海口楼市“标配”。

据《每日经济新闻》2022年1月报道，从2020年下半年开始，海南楼市开始复苏，尤其是海口和三亚，其房价涨幅明显高于全国水平。“海口对买房管控得还是很严，如果没在海口落户的话，得交够5年社保才有资格买房。”海口资深房产中介刘鹏曾告诉记者。房价涨了，但不一定能买到。“有些开发商还要求你全款购买，或者有一些其他附带条件，比如捆绑销售等，买了房子，还要求你买个车位。”

2024年，海口楼市终于迎来了新变化。

2023年12月7日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，涉及优化调整各市县已出台的、严于省级调整政策要求的相关条款、优化调整二手房交易转让年限等限制性条件等10个方面。

所以从此次海口楼市的优化政策看，更像是对海南相关楼市政策的具体落实。

1月9日上午，海口市住建局工作人员回复《每日经济新闻》记者表示，海口对部分房地产政策进行了调整优化，已经发文，但并未对外公开。

《通知》提到，限制社保/个税须满五年的区域为长欢路和长海大道连接海秀快速路及长彤路以东、滨江西路以西、南海大道和红城湖以北区域（含海甸岛和新埠岛）；桂林洋大道和兴洋大道连接江东大道及林海六横路以西、滨江东路以东、白驹大道和海文高速以北区域范围内。

在上述区域内，非海南省户籍居民家庭在海南省无自有住房，且提供至少一名家庭成员在海南省累计5年及以上个人所得税或社保缴纳证明，可购买1套商品住房。

上述区域外，非海南省户籍家庭在海南省无自有住房，且提供至少一名家庭成员在海南省累计2年及以上个人所得税或社保缴纳证明，可购买1套商品住房。

此外，通知对于当地房产的限售情况也作出了优化。通知提到，居民家庭购买的商品住房，在购房合同备案满2年并取得不动产权证后可转让。而在此之前，海口楼市的限售政策为5年。

而除了上述政策进行了调整外，通知还对调整有关产权式酒店、酒店式公寓的限购政策、企业购房等政策有所调整。

吸引外资进场买地

“（海口）之所以进行楼市政策调整，与我国楼市供求发生重大变化有关。以前楼市火的时候，严调控是为了打击投机炒作，目前这个因素已经不存在了，相对应的政策自然也对应地做出了调整。”

1月9日上午，同策研究院研究总监宋红卫在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

在宋红卫看来，此次海口楼市政策优化，有3个方面对购房者影响较大，包括缩短限购区缴纳社保年限、缩短限售年限和企业购房资格松动。

“这些政策松绑将对当地楼市起到积极的提振作用。比如缩短限售年限，对于激活改善需求，促进一二手联动会有一定效果。整体来看，此次政策对于改善需求有较大支持，对其他城市也有很强的借鉴意义。”宋红卫说。

据安居客，截至2024年1月，海口房地产市场的销售均价15557元/平方米，海口房价在过去一年呈现出明显下滑趋势，房价均价由去年1月的17608元/平方米，降至年底的15609元/平方米。

虽然均价有所下滑，但海口房地产市场的成交出现显著回升。“至理数据”显示，2023年海口商品房住宅成交23137套，同比增加10338套，增长约80.8%，成交总金额约487.3亿元；商办产品成交4125套，同比增加1344套，增长约48.3%，成交总面积约44.4万平方米。热销楼盘包括碧桂园中央半岛、仁恒滨江园、海口润山府等。

长期观察海南楼市的房地产自媒体人楼姐回忆2023年海口楼市时称：“2023年三季度以来，基本上没有出现特别火爆的购房现象，但与此同时，市场供应量有了大幅提升。入市项目中既有大量新项目，也有不少安居房源，市场整体处于一个供应量大爆发状况。”

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，海南的气候环境跟自然环境在全国范围来看都有较为明显的优势，本身具备较大的外部购买力。现在缩短限售时间，其实也是有利于促进新增力量进场的。

“此外，海南作为全岛自贸区，最终目的还是发展新产业，对财政的要求也很高。”李宇嘉表示，以前海南实施较为严苛的楼市政策是为了压制炒房，但如今这股风气下去后，需要考虑的是吸引资金入场。如果继续实施较为严苛的楼市政策，也不利于当地政府吸引外资进场买地。