14市县松绑限购！海南“全域、最严”的地产调控时刻过去了！
2018年4月22日，海南宣布全域限购，开启“壮士断腕”，“不做房地产的加工厂”的另一路径。
主要政策内容是：岛外2-5年社保/个税，本地区居民限购2套。特别中部四市县，住房只能面向本市县居民家庭销售。
到今天，整整6年！
除了长效执行的“最严限购”，过程中叠加着口罩、房企暴雷等外在因素；
难说沧海桑田。
却也足够翻天覆地！
最明显的是，数字变了！
那些曾经疯狂到张嘴都是小目标的企业和人；
感受到真正的行业过山车！
销售额暴跌，首当其冲；
“全域限购”之前的2017年，海南房地产一路狂飙，冲上2700亿元销售额，转折点也非常明显。
2018年之后，从2700亿元，一路狂跌，到了2023年的1493亿元。
节点的两端，数字差了接近一半。
销售面积同样惨淡。
2017年站上2292万㎡高位后，一路下探，断崖式跌到了2023年的899万㎡，相比最高点，跌去了60%！
但是，房价的表现却有点逆周期了！
从2017年的11777元/㎡的节点，一路高歌，到2021年最高17541元/㎡，即使在安居房的稀释下，房价在今年1-2月，回落到16146元/㎡，但也比“全域限购”前，涨了：
4369元/㎡！
上涨幅度37%，相当于涨出一套房的首付款！
桌上的玩家也变了！
6年前，海南房地产桌上的主力玩家，雅居乐、碧桂园、恒大、融创、富力~~
正是那一年，碧桂园海南区域销售额突破了300亿；
海花岛依然是个超级大盘；
融创挑着钱袋子，到处收项目；
但到了2023年末，小易做了一张海南房企拿地的top20，发现里面清一色的国央企，前十里面，再没有品牌房企的名字出现。
那会你会真正感受到，属于那个“高歌猛进”的海南地产时代，消失了！
现在，出现在序列前几位的，保利、华润、万科~~~
短短6年，“玩家”的变化堪称换代！
2017年，海南房地产总投资开发完成投资2053.11亿元，而2023年这一数字变成1170亿元。
一个接近腰斩的数字，也在透露着企业对投资海南房地产的大退热！
终于等到你，还好没放弃。
一个海南地产新的周期，正在被打开：
2023年12月开始，海南省住建厅发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，提出“优化十条”，主要就包括：
优化人才购房政策；
优化调整有关产权式酒店、酒店式公寓的限购政策；
优化二手房交易年限；
优化调整“商业、办公类项目产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制性政策；
除了限购方面，只是针对人才打开之外，限售、多孩可多买一套，产权式酒店、酒店式公寓不再限购等都是对比此前“最严限购”政策，具有颠覆性的调整。
此后，海口率先响应，连发三弹楼市新政，包括调整限购区域，取消离异限购；
四个月时间里，海口、澄迈、临高、琼海、万宁、儋州、陵水、定安、乐东、白沙、琼中、五指山、保亭、东方14个市县陆续出台政策，放宽限购。
还有个别市县虽未官宣，但有些已经执行口头传达的相关调整新政；
主要市场中，除了三亚，海南几乎全线放宽！
其中，白沙、五指山、琼中、保亭生态四县的政策放宽，极具指向性。
限购依然存在，三亚仍未放松，但海南，
一个持续了6年“全域”的，“最严”的地产调控时代结束了！
与此同时，叠加的还有最低“20%首付款”“超低房贷利率”的购房政策。
海南房地产进入一个“限购半开放”，全新的地产调控时代。
分析14市县最新的调控政策：
“人才”和符合条件的重点企业职员两类群体购房通道基本打开了；
二孩及以上家庭的改善性购房通道打开了；
“限售”时代降级了，大多数市县，二手房转让从5年改成2年，加强了房屋作为很多家庭投资属性的的流动性；
今年1月31日，海南省住房城乡建设工作会议基本定调了后市的调控路径：
因城施策，做好调控政策储备，“大稳定、小调整”。
基本可以解读出，海南楼市限购主方向不变，但“全域”变成了因城施策；针对性的政策工具箱，会根据需要不定期释放出来的调控新信号。
限购的放松，从海口撕开口子开始，一个季度过去了；
市场的水花，却没有如期溅起。
海南省统计局发布的1-2月房地产数据统计显示，今年前两月的海南房屋销售额相比2023年同期，跌了7.72%，销售面积也仅仅是持平状态。
三月份，海口收割了一波小阳春。
但是，其它放宽限购政策的市县，之前一些流量盘，却开始了每月“个位数”的成交。
进入4月之后，一些地产操盘手反馈，海口许多楼盘也进入了“月销个位数”的状态。
松绑新政的余温还在，但市场的热度似乎只停留在了流量上。
政策放宽了，客户却不见了！
与此同时，政策放宽的海南房地产，几种新趋势渐渐显露；
购房群体“精英化”化，以人才为松绑导向；
开发房企也逐渐“国央企化”，民企拿地的动能严重不足；
良币驱除劣币，回归产品属性；目前市场上几大活跃的头部房企，都是拼命卷产品；
文旅地产逐渐中心化，边缘的文旅项目，很难再享受文旅的红利，基本盘扎实的文旅盘正在拥抱年轻流量；
未来新的周期里；
海南地产的糖果盒，还装着“城市更新”、“安居房”、“优质市场化住宅用地大量供应计划”、“新区崛起”、“千亿园区新城”“产业地产”的缤纷糖果，等待犒赏新的同行人！
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