【楼市话题】 万博500万㎡旧改项目上市，将重塑番禺楼价？

在房地产领域，一个标志性项目的出现，往往会给所在片区的成交量和成交价带来连锁反应，如果它体量大成交大，将直接拉动片区成交量，以前的黄金周成交量激增，就和这种标志性大盘成交有关；同时，这样的大盘若是开出板块新低价或者新高价，也将带动周边楼盘随之调整各自售价，令片区楼价因此发生变化。

近期的广州楼市中，有一个位于万博片区、总建筑面积约达500万平方米的“巨无霸”式大项目备受市场关注，它在提升所在片区价值的同时，也可能将番禺楼价重塑。

里仁洞村旧改项目即将上市

这个大规模的项目，由番禺里仁洞村改造而成。2019年，越秀地产拿下里仁洞村旧改项目，成为番禺区迄今为止投资额最大的一个旧村改造项目。日前，该项目进行了首次正式发布，这个名为越秀·万博城的项目，总建筑面积约达500万平方米，项目的建设理念带有科技感和未来感，叫作“未来城市”，未来，这里会被打造成融合办公、商业、酒店、居住、文化、教育、医疗、公园等多元业态于一体的综合体。

在家长们关注的教育配套方面，发布会上也设了独立的环节进行推介，据介绍整体会规划约12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中等。

简单地说，这将是一座配套齐全且将引入产业的综合性“大城”，大得怎么样？可以对比总体量达580多万平方米的广州亚运城。

首轮开盘价理应具备吸引力

从所在地段、规模、产品和社区设计、配套等多种指标评估，该项目的综合素质算比较高。越秀地产在番禺也已经开发了多个项目，产品线覆盖了刚需、刚改到高端需求。万博城项目，比越秀地产在番禺区的其余项目规模都要大，这样的大项目，意味着它的第一次发售，需要拿出最具性价比的产品，才有望实现楼盘开门红。对于大体量项目而言，开门红非常重要，将直接关联着后续产品的销售效率。

首开产品，楼盘已经敲定，将首先推售CBD组团103-188平方米的南向四房，据称实用率将超过100%。但至记者交稿时，新品尚未定价。不过，虽然目前无法知道确切的价格，但可以肯定的是，从目前广州楼市的整体行情分析，它的开盘价得让人“眼前一亮，心里一震”。

怎样的定价才能让人眼前一亮？

从目前万博长隆板块在售楼盘情况看，新世界耀胜尊府、长隆万博悦府、越秀瑞麓府、龙湖御湖境等盘，价格4.8万-7万元/平方米。不少看楼者反映，手握500万元，在这个板块内能选到的一手四房其实很少。因此，若是万博城想要一炮而红，其单价若能开到“4万字头”，令其部分四房总价能控制在500万元以内，相信能打动不少买家。毕竟，该盘的四房产品，已经是容积率新规下的最新设计，相较于同片区的一手四房也有亮点，和二手房相比，产品优势则更为明显。

“低开”策略恐引发同类楼盘连锁反应

万博城“4万字头”的开盘价，属于大概率之事。一是因为越秀地产项目的“低开高走”策略，二是因为同片区竞争不小。该项目主打103平方米以上的四房，这样的产品面积段在耀胜尊府、长隆万博悦府、越秀瑞麓府、龙湖御湖境等项目内都有供应。

一旦万博城以这样的价位开售，则有望形成“虹吸”效应。从地段和产品面积段来看，该项目首轮能相对轻松撬动的买家，相信会是番禺本区的换房者，包括原本想在二手市场中置业的买家。对于购房者而言，新盘开盘价若已够吸引，自然不会再去考虑同片区内其余单价高出三五千元甚至高出1万元的项目，在这样的刺激下，片区内原有在售项目若想出货，还得推出新的营销策略以打动购房者。这样一来，新价效应也会随即传递到二手房市场，产品不具优势的二手房若想快速成交，业主还得考虑重新调整放盘价。

从广州链家公开的成交价可见，万博板块交易活跃的万科欧泊一盘，今年5月份成交的多套95平方米单位，价格为3.5万元/平方米，而在去年同期，相近或相同面积的单位，成交价则约4.5万元/平方米，虽然这里涉及二手房朝向、楼层和业主对资金的需求等多种因素，但广州二手房降价也确实存在。因此，若是全新万博城推出，恐进一步令二手房买家分流，从而影响二手房价。

可以预见的是，如此大体量的项目出现后，下半年番禺热门板块一二手楼市的竞争将变得更加激烈。

文、图｜记者 陈玉霞