番禺大石：地铁也带不动的楼市洼地

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番禺，是一直都是众多刚需的置业第一站，毕竟不少价格洼地：亚运城、市桥、大夫山、莲花湾板块、番禺广场……

还有一个，房圈内却鲜少人提到，但物理距离十分临近珠江新城、琶洲、万博、南站等中心商务区，深受广大新广租房族喜爱的板块——大石。

明明两三百万不缺选择，为何变成了一个楼市小透明？

村花冒着烈日在大石逛了一圈之后，总结出了三大原因。

生活氛围成熟，但缺乏板块概念

说实话，村花不少新广朋友，只要是在天河、海珠、越秀、番禺上班，都选择住在大石。

毕竟在这个占地19.34万平方公里的板块，就包含了涌口、大山、河村、礼村、植村等等14个行政村，提供了大量的居住空间。

板块内拥有建华汇、富丽城购物广场两个商业配套，虽然种类不多，但吃喝玩乐和购物拍照打卡也算一应俱全，能够满足基本的娱乐需求，如果想拥有更丰富的休闲选择，也可以前往5公里外的番禺天河城。

听起来是不是妥妥的居住板块，生活氛围成熟毋庸置疑？但连片的自建房，造就了城乡结合部的城市界面，与两站之隔的南村万博形成了鲜明的对比。

现在不行，那看未来？

虽然在十四五的规划中，要将大石打造为先进制造和科技创新园区，目前也有日立电梯、至信药业等知名企业进驻，但夹杂在一片厂房之间，还有零零散散的创意工业园坐落在各大城中村之间，并未形成紧密的产业效应。

而在广州2022年的三轮集中供地中，番禺出让地块也只有三块，分别位于番禺客运站、市桥和南村，意味着大石未来几年的城市形象不会有大的更新。

与其说大石是居住板块，倒不如说是租住天堂。

交通优势明显，但通勤体验“赶人”

可以得到如此多新广的青睐，大石的交通功不可没，轨道交通有2号线、3号线贯穿，自驾可以走番禺大道、新光快线、105国道、东新高速，另外广佛环线也有在大石设站。

无论是前往珠江新城，琶洲还是万博CBD等商务中心，都是30分钟通勤圈，对比动辄一两个小时的通勤时间，怎么看都是打工人的福音。

但实际上，真的是如此便捷？

村花在踏出大石地铁站，映入眼帘的是成片的电动车占据了人行道的两边，说明现有的地铁2号线和3号线并不能完全满足板块内交通需求，小电驴还是yysd。

其次，再顶配的交通优势遇上广州通勤高峰，一切都是浮云。

根据村花身边住在大石的朋友介绍，每天在大石入口限流排队30分钟是常态，等个4、5趟才能被挤上车也是日常，加上不定期的临时停车，严重影响乘坐体验。

如果选择自驾，那就要学会跟拥堵和解，并接受一直在建的南大干线，出番禺堵，进市区也会堵，20分钟的路程，30分钟的堵车。

交通确实方便，但通勤像历劫。

两三百万不缺好选择，但二手价格跑输大市

其实大石板块，不乏保养较好，环境优美的二手电梯小区，譬如滨江绿园、星河湾、锦绣银湾、今日丽舍、新月明珠花园等，但均价都在2.5-4万/㎡，面积段覆盖60-180㎡，也就是说不到200万就可以上车。

但2019至今，对比突破4字头的新造、6W+的南村万博，大石的涨幅可以说是不温不火。

因为除了交通和板块规划，教育和户型也是大石的硬伤之一。

番禺好学校不少，但基本集中在市桥和南村两个板块，即使是亚运城铁一，出圈也需要时间，其他基本都是市级和区级学校，如果想拥有优质的教育学位，大石板块可能要让各位鸡娃父母们失望了。

当然，预算够的话私立是不错的选择，譬如附近的执信番禺实验学校

另外，产品内卷的时代，大石板块内的小区盘楼龄都在20年上下，其中不乏大二房设计，并非当下主流。

而主打改善型的锦绣银湾和星河湾一二期部分户型是两个房产证，在限购政策下，该类房源会占用家庭二套购房名额，因此在市场流通性较低。

买 or 不买？

上面提到了那么多大石这么多优缺点，那这个板块究竟还能不能买？

当然能，如果预算只有200来万，又想临近市区，大石不失为一个选择，要配套有配套，要交通有交通，但确实要牺牲涨幅和优质学位。

毕竟在广州，200-300万要找到一个临近市区，又可以兼顾小区管理和便捷交通的板块，真的少之又少。