番禺宅地价值分析
来源：中原地产研究部
番禺中心城区南区规划滨江大道北侧、规划光明南路东侧地块的国有建设用地土地使用权于2007 年 11 月 23 日由广州奥园康城房地产开发有限公司以人民币 37400 万元竞得。广州市国土资源和房屋管理局将该地块取消限价商品住宅性质，调整为普通商品住宅用地。以原竞买成交价为起始价，重新挂牌公开出让。
地块所在的番禺区沙湾镇，07年内曾出现两任“番禺地王”，分别是07年7月诞生的沙湾镇西丽南路地块和07年9月份诞生的番禺区中心城区南区4-2地块。其中中心城区南区4-2地块紧邻本次出让的4-3地块。
番禺南区的房地产业目前已具备规模。如：位于沙湾镇的金沙湾花园和金沙丽水别墅；祈福、万科、保利、金地等知名开发商，都已进军该地。桥南区内的楼盘则包括：保利项目（在建）、万科金色城品（在售）、祈福水城（在售）、新世纪花园、朗陶居、金业别墅花园、汇景花园、花样年华、喜盈雅境和昊龙花园等。
图1-1：地块区位图
表1-1：地块基本情况
二、区位分析
区位优势：
A. 生态、景观资源丰富。地块位处市桥水道与沙湾水道之间，隔着一片绿化带就可以南望一线江景；
B. 商业、医疗与教育配套完善。地块靠近沙湾镇中华街，中华路是沙湾镇最繁华的商业街，街道两侧超市、餐饮等商业设施齐全。并且在地块方圆一公里之内，就有蚬涌俊贤小学、陈涌小学、象贤中学、番禺中学、禺山中学等数家学校，教学条件还都不错。此外，离地块不远就有一家稍具规模的陈涌农贸市场，各种农副产品应有尽有。更难得的是，在该地块的不远处，番禺中心医院正在建设中；
C. 对外交通方便。地块附近的西环路与市良路的交叉处有地铁规划。而南区北部有五座大桥跨越市桥水道，连接番禺的行政中心——市桥。这些大桥自西向东分别是：市桥三桥、西丽大桥、光明大桥（正在征地）、市桥大桥和德兴大桥；
D. 规模优势。地块占地面积大，可提供的货量较多。
区位劣势：
A. 公共交通暂时不方便。目前沙湾镇街上出租车很少，平时很难打到车，如果没有私家车和楼巴的话，要到广州市区就只能乘坐几条番禺公交线路到市桥，再转乘公交或地铁；
B. 地块离沙湾镇中心区域距离相对较远。
三、市场分析
A. 区域住宅市场分析
表2-1：区域周边楼盘情况
B. 开发商分析
1.开发商简介
竞得人雅居乐地产为上市地产企业，其在番禺有着异常丰富的开发经验。其首席大盘广州雅居乐花园销售情况火爆，而另一个楼盘鸿禧华庭也深得番禺买家的喜爱。
2.竞价现场情况
地块的竞争主要在雅居乐地产和隽粤地产两家公司之间展开。经过32轮的大战，雅居乐地产终于凭借雄厚的资金实力，以总价4.76亿、楼面地价3536元/平方米竞得该地块。
C． S.W.O.T分析
S（优势）：享有番禺水道的丰富生态资源，周边环境良好，并有南向一线江景；位处沙湾中心区附近，周边生活圈配套成熟，教育及医疗资源丰富；临近主干道与地铁站，交通方便；地块规模大，发展商有充分的空间用于产品开发；
W（劣势）：地块地形不规则，呈现三角形分布，产品开发具有一定难度；地块受户型限制，“90平方米一下住宅占全部的57%以上”；地块容积率较低，且靠近江边的住宅楼有限高的规定（不得超过12层40米）；地块离中心城区较远，享受的配套有限；
O（机会）：地铁即将开通，区域居住气氛日益浓厚，置业前景理想；板块连现两地王，房地产前景可期；
T（威胁）：地块周边知名开发商云集，平层和复式产品均有，未来项目的同质化可能性较大。竞争激烈将是项目未来遇到的最大威胁。
D. 项目定位分析
产品定位：地块拥有南向望江资源，虽然受到户型限制，但预计开发商仍旧会将未来项目定位在中高端购买人群。产品上，南向将会集中稀缺的大户型单位，而其它朝向则分布一些80-100平方米左右的实用户型。
价格定位：地块溢价27%拍出。周边的一手项目售价约7000-10000元/平方米（毛坯）。该项目预计在两年后上市，考虑到时间溢价，届时其带装修售价约9000-11000元/平方米左右。
四、项目对市场的影响
A. 项目对一手市场的影响
地块所处的市桥南区是房地产新兴区域，周边一手在售项目和储备的地块都比较多。项目的上市难免会为当地的一手市场带来暂时性的供求不平衡。
B. 项目对二手市场的影响
当地目前的二手置业需求主要分为两类，一是本地人的换房置业需求，二是外地来番禺工作的人的自住需求。由于当地的二手市场尚处于起步阶段，因此新项目的上市不会对二手构成大的负面影响，反而会为当地二手市场带来优质的盘源和旺盛的人气。