陆港观盘－碧桂园停牌风险 升温

截止2022年底，碧桂园的现金债务覆盖率为93％，较雅居乐和新城的35％和63％为高。碧桂园是相对稳健的内房发展商，公司出现问题，引起市场极度关注内地会否出现第二波的房企违约潮。

碧桂园要筹集资金度过难关，大致上有以下三种方法。

第一是透过进一步卖楼赚取收入。碧桂园超过70％土地储备位于三／四线城市，2015年时，因为「棚改货币化」而令这些城市的房地产市场十分兴盛。不过，现时内地楼市处于下行周期，在三／四线城市更为明显，碧桂园的合约销售在7月下跌60％。近期中共中央政治局会议所指出的「城中村改造」，都是集中在超大型城市，相信这对于碧桂园帮助不大。

第二是使用预售资金。据报导，大陆地方政府对于预售资金运用设有严格限制。为了达至「保交楼」的大方向，自从今年第二季起，地方政府限制开发商提取托管账户内的预售资金，确保项目可以完工，限制幅度可能要求达90％现金被锁在托管账户中。碧桂园的项目多位于在三／四线城市，烂尾风险较高，大陆政府未必会容许使用预售资金来还债，除非中央政府作担保，不过机会不大，始终「保交楼」是大陆中央的首要任务。

最后的方法是透过资本市场或银行融资。碧桂园出现问题，相信已不易透过发债及银行贷款筹集资金。股票集资方面，7月31日，碧桂园表示上半年出现亏损，同日传出公司以每股1.3港币配股集资，较当天收市价1.58港币折让近18％，集资总金额只是23.4亿港元，但最终仍被叫停。

除了碧桂园自身及行业正面对的困境外，现时大陆政府的货币政策偏向宽松而成熟市场偏紧。利差宽阔令人民币兑美元的走势偏弱，要支付美元债的难度进一步提升了。

部署上，面对流动性问题，碧桂园的停牌风险甚高。投资者若持有相关股票，务必要留意风险。

香港房市方面，早前由长实旗下位于油塘新盘「亲海駅II」公布首张价单，开售价较同区物业给予一定的折让。市场反映十分热烈，有逾万份表格申请抽签购房，长实更加推I及II期的未售单位供市场认购。本次「亲海駅II」定价更被市场形容为向楼市投下「深水炸弹」，事实上集团如此定价并非没有原因。地理位置上，「亲海駅」I及II期，附近包围着货仓、木厂、船厂及混凝土企业，环境因素或会是减价因素之一。

但单凭一个项目定夺未来房市走势，或太简化目前房市的情况。事实上，香港房市自2022年起，住宅楼宇成交买卖合约宗数持续按年减少，只有在2023年第一季才有录回升，但于第二季楼市疲态重现，楼价亦于首季经过短暂反弹后，开始回软。中原估价指数（CVI）是衡量主要银行对楼价变动方向的指标，截至8月6日，CVI指数为32.43，反映主要银行亦看淡楼市后市表现。至于后续新房供应方面，截至2023年6月30日，包括己落成及建筑中的未售出住宅有达85,400间，房屋局预计未来三至四年间大约可提供10.5万个一手私人单位，后续充足新增供应或将会加剧竞争。

对比其他香港房地产企业，长实集团债务依赖度低，在高息环境下积极减债，负债水平远较同业低。收入来源亦分散，约45.6％为物业销售，其余包括酒店、酒吧、收租等多项收入来源。另外，长实在后续香港房市具下行风险下，积极为市场开价，为求更快速地将旗下未售楼宇卖出套现，将可减轻后续业务下行风险。