賣厝阿明／房地持分買賣指南 專家揭露交易步驟與避雷技巧

房市示意图。图／联合报系资料照片

华人社会重视「有土斯有财」，但因为传统避谈生死，许多长辈并未在生前妥善规划财产，导致继承后产权变成共有持分状态。然而持分房屋买卖，会涉及其他共有人之权利与优先购买权，因此交易流程需要更加谨慎处理，以免产生法律或财务纠纷，因此阿明邀请中兴联合地政士事务所陈育骏代书带大家了解当共有人处分持分时要注意的大小细节。

陈育骏直言，房地持分买卖的交易流程与一般房地买卖相似，但是涉及其他共有人及相关法律规定，因此过程中需要格外谨慎。以下即是房产持分买卖主要步骤：

确认持分权利与文件

持分权属：确定房地持分情况，并取得相关权状（如土地建物登记誊本、土地建物所有权状）。

共有情况：查明共有人名单、共有人之间的关系及其持分比例。

他项权利：房屋是否存在抵押权、租赁、预告登记或查封登记等，因为这些皆可能影响使用及交易的情况。

通知共有人并处理优先购买权

根据《土地法》第34条之1，共有人拥有优先购买权。陈育骏表示，在签定买卖契约后，以书面通知其他共有人，告知其行使优先购买权的权利，例如寄发存证信函的程序，确认其他共有人是否放弃或行使优先购买权，放弃则应签立切结书，若通知到达后15日无任何表示，将视为放弃；若欲购买则必须以与第三人相同的条件购买该持分。若未确实通知共有人，并确认放弃优先承购权，可能会面临损害赔偿之诉讼。

确定交易条件与签约

双方议定好交易条件后签订持分房屋买卖契约，内容应包含房屋地址、持分比例、价格、付款方式、交屋日期、共有物使用约定及违约责任条款等。陈育骏提醒，若房屋有出租或供亲友居住之情形，需明确约定租金分配等细节。若共有人众多，则须与其他共有人协商管理、使用或分割方式，避免后续产生争议。

完税与过户

买卖双方需缴纳相关税费，并至地政事务所办理所有权移转登记。所需文件包括土地登记申请表、买卖契约书、所有权状及双方身份证明文件等。

交屋与后续协商

交屋时需确认款项交付完成及物品点交无误。

陈育骏分享，当共有人们处置房产的意见无法统一时，若有人行使申请法院裁判分割中的变价拍卖，这种方式是将整栋房产拍卖，非拍卖持有人的持分，顺利拍定时，若其中的共有人要行使优先购买权，则将拍定价金提存至法院，再依自己的共有比例领回对应金额，解决意见相违的问题。陈育骏坦言，持分房屋交易因产权复杂且涉及多方利益，一般自住民众不太会购买，主要是投资客会以较低价购入持分，透过法院申请变价拍卖，拍定后，价金依共有人持分比例分配，通常拍卖价格高于协议买卖价格，对其他共有人未必有利，投资客就能以此方式获利。

陈育骏还提醒，持分房屋交易通常以现金为主，因为权利与使用情况较复杂，银行不太开放相关贷款。他强调，持分房屋未来的资产利用较麻烦，也会有共有人意见不合等问题，建议购入前确实咨询专业代书或律师，以确保自身权益。此外陈代书表示，近年来房产诈骗的新闻不断，建议民众可以向政府申请地籍异动即时通服务，随时掌握自身房产变动，防堵诈骗。

中兴联合地政士事务所陈育骏代书。 图／陈育骏提供