賣厝阿明／空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事

全国不动产万华店店东黄坤洋。 图／黄坤洋提供

两户打通合法吗？安全吗？税率又该怎么算？想买两套房，再把空间打通来住，可以吗？隔壁的房子要卖，要不要买下来之后打通？打通之后的房子能买卖吗？对房价是否会有影响？关于房屋打通的种种问题，阿明邀请全国不动产万华店店东黄坤洋来帮大家解惑，从法律、税务、建筑安全到后续走势全面解析。

台湾地狭人稠，尤其在都会区中，小宅产品是相当普遍，为了增加居住空间，有些人会选择购入两户后打通。有些人在购买预售或新成屋时，便事先规划打通；有时候则是意料之外、顺势而为，例如因为家庭成员增加，隔壁户的房屋又刚好要卖，就买下并与原本的房屋打通，增加居住使用的空间。

▌建议依法申请，并请专家评估安全性

黄坤洋表示，两户打通涉及两大关键：合法性与安全性。首先，要依循法律，根据现行法规，打通房屋需要委托建筑师申请变更使用执照，未经申请许可擅自动工敲除分户墙打通空间，将违反《建筑法》，可依法将处以6万元以上、30万元以下的罚缓。

其次，要留意安全性，为了确保房屋结构不受损，相关工程需要由专业结构技师评估，黄坤洋说，承重墙的改动最具风险，会影响稳定性，梁柱、墙体的改动也都得慎重评估；打通后因为格局改变，消防安全和逃生路线亦须重新规划，特别是消防设备或逃生出口都要符合现行规范，也得要重新申请消防安全合格证。至于两户房子在打通之后，其产权登记跟分户，需自行向主管机关申请合并成一户。

▌转售出价格是否受影响？视情况而定

黄坤洋特别提醒，打通后的房屋若未经合法申请程序，未来假如要卖掉，可能会影响房屋出售价格；而有通过合法申请打通的物件，在出售时也需要在不动产说明书上诚实告知，将打通与变更过的情况载明，否则可能会被视为瑕疵的一部分。

从业多年的黄坤洋分享，曾经处理过一种已经打通、但分户销售的物件，因为原本两户之间的隔间墙还在，只打了一个通道，后来就施工复原、把洞填满就好，免去重新测量，这算是相对单纯。另一种可能的情况，是打通后的物件格局较特殊，一般市场的接受度比较没那么高，就需要特别留心。

▌打通后自住，也适用千分之2自用税率

在税务方面，依照土地税法的规定，土地所有权人与其配偶及未成年之受扶养亲属，适用自用住宅用地税率（千分之2）来课征地价税，以一处为限；但如果是用自己或配偶的名义，再购买房地，与原持有的房屋打通合并当成住家来使用，而且原本的房屋已由所有权人或配偶、直系亲属办好户籍登记，新购买的房屋不需再迁入户籍，仅需申请并经税务局派员实地勘查，两户就可计算为一处，适用自用税率。

黄坤洋指出，两户打通的情况，也要合并计算符合自用住宅用地的面积限制，也就是都市土地面积不得超过300平方公尺、非都市土地不得超过700平方公尺，而且，取得新房屋及土地所有权后，要在当年的9月22日前向税捐处提出自用住宅用地申请，经审核过后，才能在该年度适用自用税率，如果逾期申请，则从隔年开始适用。