賣厝阿明／三明治租屋關係 專家提醒如何保障權益

租屋示意图。图／ingimage

租屋市场中，房东、房客（二房东）、二房客构成一种特殊的三明治关系，房东与房客签订租屋契约，房客未拥有房屋的所有权，但把租来的房子一部分转租给二房客使用，自己成为了二房东，关于租屋碰到这种三明治关系会有风险吗？是否合法？想当二房东的话要注意什么？跟二房东租房需要注意什么？阿明邀请到代租代管服务超过千件的太平洋房屋桃园杨梅店张鸿祥店东来帮民众做解说。

张鸿祥表示，二房东大致可分为两种类型，一种是民众分租或投资转租，另一种是专业型的包租代管业者。市场会遇到多种租屋状况，有人喜欢居住有家的感觉，所以租了整层或整栋屋子，然后再将未使用的空间分租出去，降低独资负担房租的压力；有人是以此做为投资，赚取转租的差价；还有专营包租代管业者，透过专业、管理、整修、媒合房客让房子更快租出去，帮房东解决管理与出租的事情，赚取合理的服务费用。

太平洋房屋桃园杨梅店张鸿祥店东（左五）。 图／张鸿祥提供

想要当二房东，首先要确认租赁合约中是否有禁止转租的条款，并且要取得原房东同意才是合法转租。在合法转租的情况下，原房东跟二房东的租约仍然存续，不受影响。但如果二房客对租屋造成任何损害，除非符合民法第432条第2项但书之情形可排除外，其余根据民法第432条第2项和第444条第2项的规定，原房东可以向二房东请求损害赔偿；由于原房东跟二房客之间并无契约关系，故原房东是不能直接向二房客收取租金，但可依民法第184条第1项前段规定，向二房客请求侵权行为的损害赔偿；二房东跟二房客间的新租约，彼此互负租约上的权利义务，因此，二房客对于租屋造成任何损害，除有民法第432条第2项但书之情形外，二房东也可依民法第432条第2项的规定，向二房客请求损害赔偿。张鸿祥补充，由于二房客的租约在法律上的关系是与二房东订立，故当二房客租屋上的权益受损时，原房东没有法律责任，所以二房客仅能向二房东求偿。

张鸿祥说明，由于二房东的转租行为将构成房东、二房东、二房客的三明治关系，由于三方在法律关系不同，签约时也要注意几个重点：

二房东签约要注意！

1. 取得房东同意：务必取得房东的书面同意，并签订「转租同意书」或「授权委托书」，以避免后续争议。

2. 租赁范围及责任：与二房客约定好租赁范围及维护和修缮责任的归属。

二房客签约要注意！

1. 确认二房东身份：承租前务必确认二房东的身份，并要求提供合法的「转租同意书」或「授权委托书」证明。如果二房东是违法转租，原房东有权终止二房客的租约，若无法提供证明，应拒绝承租。

2. 明确合约内容：与二房东签订的租约内容必须明确权利和义务，包含承租范围、租期、付款方式和时间、费用分摊等。所有相关条款都应详细写明，并拍照记录承租时的屋况，保留租屋期间的收据，以备后续发生纠纷时作为证据。

3. 租约终止条款：原租约与新签订契约的起始时间可能不同，若原租约到期导致与二房东的合约必须提前终止，二房客只能向二房东求偿。

张鸿祥提醒，二房东诈骗事件层出不穷，曾有二房东提供一次付清租金房租可打八折，后来收款之后就卷款消失的情况；或是趁原租约快到期时把房屋二手转租后人就消失。因此无论民众是想当二房东还是成为二房客，务必进行身份验证或查明业者的合法营业登记，并且务必详细检视与确认合约条款与内容，双方合意的约定要白纸黑字写入合约中，将租屋争议降至最低，让租屋过程安心顺利。

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