賣厝阿明／買房最怕買到海砂屋 專家教你如何辨識避免

「御国地政士联合事务所」廖国甫代书。 图／廖国甫提供

民众在买房看屋期间都会注意房子有无瑕疵，其中肉眼最容易可见的就是壁癌，一般轻微的壁癌可见漆面鼓起、剥落的现象，更严重一点会看到墙壁混凝土粉化，甚至混凝土脱落、包在内部的钢筋裸露，但是，这真的只是单纯的壁癌吗？

卖厝阿明说明，海砂屋跟漏水是台湾一般建物蛮常出现的问题，海砂屋初期现象跟壁癌很像，所以很难在一开始就用肉眼辨识出来，若买到这种物件当成单纯的壁癌处理，未来也将有居住安全上的疑虑，所以阿明特别邀请在不动产专业耕耘许久的「御国地政士联合事务所」廖国甫代书来跟民众分享海砂屋的主题。

本篇将分为四个部份来说明：

1.海砂屋是什么？

建造房屋使用的混凝土原料中必须加入砂石、水泥、水等材料搅拌，一般正常情况的砂石会使用河砂，让混凝土包覆钢筋，提供钢筋不易生锈的环境，而海砂屋就是指混凝土中使用了海边未经处理的海砂，而海砂中含有高氯离子，加上海砂中的盐有自行吸收水分的特性，就破坏原本保护钢筋的环境，反而在短时间使混凝土病变、钢筋锈蚀膨胀，形成常见的海砂屋现象。

现在海砂屋规范是参照CNS 3090 A2042国家标准，判断「每立方公尺的新拌混凝土中含有几公斤氯离子」，氯离子含量超标就是所谓的海砂屋，经过不断修订标准，104年修订0.15kg/m3延续至今，也就是只要建筑物每1立方公尺的混凝土中含有150公克以上的氯离子，就可被认定为海砂屋！

2.民众要如何辨识海砂屋？

海砂屋初期要从肉眼判断确实不太容易，因为初期墙面渗出白色结晶的痕渍跟油漆陆续剥落的现象，就像一般壁癌；到中后期，混凝土造成变质，钢筋受到氯离子腐蚀开始产生膨胀，对混凝土造成挤压张力，挤压到一定程度混凝土块表面开始裂开并剥落，钢筋会外露并造成生锈，遇到这种情况有可能已经损坏房屋结构体了。

廖国甫代书表示，有壁癌不等于是海砂屋，所以您若发现壁癌也请不用太紧张，因为只要有水、湿气或漏水就有可能产生壁癌，也不一定是氯离子造成的海砂屋。当您对房屋有海砂屋疑虑的时候，建议寻找专业厂商进行检测，厂商收费约落在4千到1万间，视各家机构报价，在检测过程中因为要取样，必须在墙面钻孔(孔径1~6公分，深度8~11公分，每楼层至少取样3个)，因为这样大部分的卖方会认为是在破坏房子，也就不能接受房子被检测，如果要买的物件有这方面的疑虑，买方可以在合约中注记，若检验后是海砂屋卖方需负相关瑕疵担保赔偿及求偿方式与金额。(注意：瑕疵担保求偿要在发现瑕疵通知后六个月内提出，若从买卖交付时经过五年未提出请求权就会消灭)

阿明补充：政府对辖区内受检过的建筑物达氯离子列管标准有进行造册，所以建议在购屋前对想买的物件若有海砂屋疑虑的状况，可以先查询政府列管的名单。

（*以台北市为例，查询步骤如下：台北市建筑管理工程处网站→建管业务综合查询→宣导专区→「海砂屋专区」→「列管清册及相关法令专区」→「台北市高氯离子混凝土建筑物列管清册」就可查到列管案件地址。）

3.我是买方，我有哪些消费权益呢？

廖代书表示，自民国83年开始就有对建筑物氯离子的法令规范，再加上现行法令规定与查检建案都要符合规范，与早期的大楼建案相比安全提升许多，并且现在的建商对于钢筋或混凝土都有相关检测报告或保固书，甚至有建商推出20~30年的结构体保固，所以在买预售屋或新成屋时，可以请建商出具「氯离子检验保证书」，让自己买的安心，也保障相关的消费权益。

卖厝阿明提醒，买屋时要仔细看不动产现况说明书，若买卖的是海砂屋，不动产经纪人员需告知；若您是屋主，提醒您若发现房子有长壁癌、墙面有剥落的问题，您可以在售屋之前先做评估是否要做氯离子检测，以免房子卖掉之后还要花钱、花时间、又耗精力地处理纠纷问题；无论您是买方或卖方，若仍不确定不动产现况说明书是否完整，也可选择有提供「高氯离子建筑物瑕疵保障」的房仲业者来服务。

真的买到了海砂屋，请不用紧张！以下方式提供您参考：

1.不论是跟自然人或仲介购买，都要依照合约内容确认是否有氯离子超标可以解约的特约，若合约里没有注明这条特约，则是依民法的瑕疵担保、债务不履行等相关规定主张。

2.如果是仲介没尽到查证义务的情况，仲介可能要负连带责任及返还服务报酬。

3.可寻求消保申诉或咨询。

4.关于海砂屋的案例？

海砂屋方面的故事数不清，像现在全台最大海砂屋「松山区延寿国宅」，透过知名建商整合10年，109年3月都更整合成功，112年4月终于开工动土。

廖国甫代书分享自己办理的案子，物件是一栋位于海线的透天别墅，别墅的外观一切正常，内部墙面跟漆也都没有剥落现象，但是买方在交屋后，为了要确保居住上的安全，就找来检测单位真的对墙面钻孔，没想到检测结果确实超过合约中约定的氯离子含量，因为本物件的屋况良好，最后测出是海砂屋所以就令人印象深刻。

阿明补充：若是买到轻屋龄尚未开始有腐蚀的海砂屋物件，可以使用两种方法来降低钢筋腐蚀速度，一种是阴极防蚀法；另外一种是电化学去盐法，进而延长房屋使用寿命。

廖国甫代书在这边提醒民众，民国83年之前政府尚未有氯离子相关规范，因此您看的物件屋龄是30年以上，就要特别留意是否有海砂屋问题；若在购买的中古屋时，发生超过现在国家安全标准超过一点点，其实不用太过度焦虑，应参考建造当下的时空背景，若是符合建造时的安全标准，那就表示房子是符合规定的，也就不会造成太大问题。

关于屋况瑕疵i注意【海砂屋】的分享到此，感谢「御国地政士联合事务所」廖国甫代书的知识分享。

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图／卖厝阿明提供