賣厝阿明／二代健保補充保費如何影響房屋租賃？專家說給你聽

安新建经刘素慎经理。 图／刘素慎提供

房价不断高涨，持有不动产的房东，在租房市场中常处强势地位，特别是在出租给公司行号时，房东通常是以「未税」的租金作收入，就有新闻报导一家珠宝店，因为租金短报而被国税局追税，引发不少民众讨论！所以，阿明特别邀请到安新建经刘素慎经理，来跟民众讨论租金跟二代健保有哪些关系呢？

什么是二代健保？

二代健保补充保费是针对经常性薪资以外的所得或收入课征，像是奖金、特殊津贴、股票股利等，自2021年起，二代健保的保险费率调整为2.11%。另外，二代健保补充保费会由给付单位代为扣缴补充保险费，民众不必自行缴纳。「股利所得、利息所得、租金收入」二代健保补充保费的起扣金额均为新台币2万元，未超过新台币2万元，就不用扣二代健保补充保费。

房东也要缴二代健保

刘素慎举例：房东成为政府的包租代管3年一期的公益出租人，要先将房子出租给管理公司，管理公司再租给自然人，所以租金会涉及预扣和二代健保。刘素慎补充，通常申报会约定由公益出租的承租人负责上网申报、列印及缴款。

房子出租给法人的税制

房东是自然人将房子出租给法人，若每月租金超过20,000元(含)以上，法人在每月支付租金时都要预扣10%所得跟2.11%二代健保。所以，房东希望实际拿到手有多少金额，就要用回推÷(1-10%-2.11%)也就是÷0.8789。

假设包租代管公司向房东承租一间房间，房东每月实际要拿到25,000元的租金。透过回推的算法：25,000÷0.8789=28,445(小数点进位)。

虽然实拿是25,000元，但在隔年度报税时，依照每个月可扣抵43%必要支出，将所得收入合并至所得税申报。刘素慎说，如果该年度可列举成本大于43%必要支出，则改用成本列举的方式相对划算。以上述案例，若房东又为公益出租人，则每月可将租金扣除15,000元后再列入所得申报，我们以本案例试算隔年要并入申报所得税金额：(25,000-15,000) X (1-43%) X 12个月=68,400的租赁所得，再依照综合所得税级距课税。

案例解说

新闻实际案例是，A君向房东承租店面销售珠宝，议定每月租金是75,000元，并且房东在租赁契约中约定，租金所衍生的扣缴税款及二代健保费等金额均由A君负责缴纳，房东每月的「未税」租金收入为75,000元。

根据税法，A君需将租金回推并支付租金相关需扣缴的税款，但A君误以为实际支付的75,000元是全部需支出金额，因此只按本金额扣缴税款。而财政部台北国税局将珠宝店承担的税费计入，推算出珠宝店每月租金总额应为85,140元，核算每月应扣缴税款应为8,514元，但A君实际只扣缴7,500元，导致每月少扣缴1,014元，因此，国税局通知A君需补课短扣的税款。刘素慎提醒民众，若以公司承租房屋，务必了解相关的税务细节，以免有所损失。