賣厝阿明／買房置產必讀 預售屋保固與成屋瑕疵擔保有何不同？

图／卖厝阿明提供

有网友在脸书团买房知识家发问，自己购买预售屋，交屋才三年多，一场大雨过后，墙壁就开始漏水，网友不禁开始担心：预售屋有没有保固？预售屋适用瑕疵担保原则吗？要找谁负责呢？

一般来说，预售屋出现问题，消费者可以依据《预售屋买卖定型化契约应记载不得记载事项》在一定期限内向建商要求保固赔偿；若是成屋有问题，则适用《民法》「瑕疵担保原则」，法源依据不同。

阿明建议网友可先看预售屋履约担保中使否记载防水保固，就算没有记载防水保固，也可根据《预售屋买卖定型化契约应记载不得记载事项》第17条：「除卖方能证明可归责于买方或不可抗力因素外，结构部分（如：基础、梁柱、承重墙壁、楼地板、屋顶、楼梯、挡土墙、杂项工作物等)负责保固15年，固定建材及设备部分（如：门窗、粉刷、地砖等）负责保固1年，卖方并应于交屋时出具房屋保固服务纪录卡予买方作为凭证。」才能向卖方请求赔偿。

而网友的房子只是下了一场雨就发生这样的情况，并不是发生台风、地震等重大天灾，所以卖方不得以不可抗力之因素拒绝赔偿，网友是可依法据理力争来保障自己的权益。

如果卖方若不愿负责，网友还可依据《消费者保护法》第17条第2项：「应记载事项，依契约之性质及目的，其内容得包括：⋯⋯三、预付型交易之履约担保。⋯⋯」及第17条第3项：「卖方不得随意免除或限制买方的权益。」维护自身权益。

这边有一个案例，111年彰化就曾有买方购买预售屋，保固期内楼上住户的洗衣机排水孔破裂，导致排出之水从自家墙壁溢出，反应后建商却不愿修缮，最终依《消费者保护法》第43条召开调解会议，建商才答应承担保固修缮责任，未修缮部分则先赔偿4万元。

提醒大家在成屋买卖部分，通常会分中古屋和新成屋二种型态，若购买成屋遇到瑕疵，在《成屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》中，没有直接规定成屋保固期，因此成屋出现问题，需参照《民法》第365条，买方在五年内发现瑕疵，需于六个月内向卖家提出告诉，若超过六个月未提出，则视同放弃请求权，无法再要求减少价金或解除契约。

白话文就是预售屋保固与成屋瑕疵担保从法源上就不同，预售屋有明订的15年保固期，成屋瑕疵担保则需参照民法办理。

而不论是买预售屋或成屋，遇到瑕疵不仅需花费心力时间请求赔偿，还可能面临求偿无门、建商或卖方推托的情形，阿明建议买方签约前详细阅读合约，了解卖方的保固范围与瑕疵内容，尤其在房屋点交前，要特别仔细检查是否有漏水、壁癌、钢筋外露等瑕疵（最好是能聘请专业验屋公司），才能更有效率的维护自身权益。

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