买卖不破租赁有解 房屋有瑕疵卖方得负责
▲有网友在网路论坛上发问，表示要买的房子无法点交，是否会影响权益。（图／翻摄Mobile01网站）
随着时代进步，消费者自我保护的意识也愈来愈成熟，很多人都知道买中古屋要「点交」，不过有时碰到特殊状况导致买方没办法进行点交，此时消费这又该怎么维护自己的权益呢？
日前有网友在论坛「Mobile01」上提问，表示自己买了1间中古屋，但房屋内的租客，因故不愿意配合开门让他进房屋内，进行点交，结果买卖双方约定的交屋日期已过，仲介则声称点交非交屋的必要条件，并警告说交屋日期已过，有违约金的罚款问题，所以要尽快完成交屋的手续。原PO担心若无点交，日后如果房屋有损毁，或是房客不愿依租贷合约搬迁，他该怎么维护自己的权益。
▲民众购买中古屋前，要先了解房子是否带租约出售。（图／翻摄591租屋网）
不过住商不动产法务协理吴光华表示，如买卖前就已知有租约，并且双方约定由买方承受租约，则卖方将租约转由买方承受，就算完成了交屋义务。至于房屋有无瑕疵，可以于点交同意书上，另为文字载明卖方负瑕疵担保责任。
吴光华指出，如买卖前就已知有租约，惟双方约定由卖方终止租约，取回房屋再点交予买方，则本案卖方并未履行交屋义务，依法是卖方需负迟延责任。
也就是说，因为在买卖之前，就知道房子是带租约出售，若同意买卖等于就是要承受租约。但即便如此，若日后买方取回房屋时发现房子内有瑕疵，仍可向卖方请求瑕疵担保，一般漏水状况的瑕疵担保期限是6个月，但若是凶宅、海砂屋等状况，请求瑕疵担保的时限则是5年。
▲专家建议若买房的目的一样是出租，那么有无点交影响不是那么大。（图／记者陈建宇摄）
住商不动产企研室经理徐佳馨表示，若买方的目的也是要投资出租，那么无法点交一事的影响并不大，但若买方要作为自用，遇到没办法验屋点交的物件，还是避开比较保险。