社区大总管1／总干事好威　买卖、租赁一手抓　房仲售屋「潜规则」曝光

CTWANT近期接获一位张太太投诉自家社区总干事（经理）利用职权之便，在社区私做仲介，要求成交红包，甚至百般阻饶仲介带看。（图／焦正德摄、报系资料库）（示意图）

房产市况大好，张太太想卖屋却遇上传闻中的「社区暗黑手段」，气得向CTWANT投诉，「我委托仲介陆续带了4~5组客户，可能总干事眼红，污蔑说仲介太吵，影响住户安宁，硬是把我委托的仲介封杀。」她气急败坏地说，「社区总干事（经理）利用职权，在社区私做仲介。」

张太太的房子位在北市中山区，是一座知名小坪数豪宅社区，所有权人大多是置产投资，房屋多出租或空置。记者实际询问第一线房仲皆坦言，「想进入社区买卖房屋，除了要先被清洁费扒一层皮（通常酌收100~2000元不等，依管委会规定），往往还要买饮料和物管打好关系、成交红包早已是不用多言的『潜规则』。」

「总干事就像是社区大总管，利用职务本身对住户的了解，一手把持社区买卖与租赁服务，主动告知住户能帮忙托售并议佣金，并且阻挡外来的仲介带看房子。已经有其他住户提醒我，总干事会假借很多借口把买家拦截，想要自己交易。」张太太投诉，也反映了其他住户的心声。

民众投诉，自家总干事就像社区大总管，仲介想带看都要看他脸色，还会把买家拦截，想要自己交易赚佣金。（图／报系资料库）（示意图）

东龙不动产资深经理陈泰源表示，「有些管理员，会主动要求抽成。如果不答应，他们就会刁难；如果答应，他们还会帮忙销售、说好话。」由于每个社区规定不同，例如健身房要不要额外付费、机车格是否免费、垃圾是否要用专用垃圾袋等，房仲多不知，「因此唯有打理好（与总干事或物管人员）关系，他们才会热心帮腔解惑，否则摆臭脸或讲坏话，让买方有不好印象，都会影响成交意愿。」

另一位仲介也分享亲身经历，「有次找不到屋主，管理员说『我可以帮忙联系，但若成，要给红包』，结果真的成交，我给了2万元红包，却被嫌少，管理员认为这桩交易上看6000万，房仲至少赚100万元，但管理员只是打了通电话啊！」当初又没说好红包价，最后两方都不满意。

「主动要求红包的，有时是管理员，有时是总干事，以前比较严重，现在10个里有3个会要求潜规则合作，另外7个比较不敢。」一位资深仲介告诉记者，「这种情况最常发生在缺乏制度、在社区工作时间比住户还久的万年管理员身上，甚至交易住户个资，现在物管多半有监控、受训及规约，若有秘书、管理员、总干事等多人一起共事，就比较不会发生。」

住宅消保会创会理事长吴翃毅表示，曾碰到房仲带看缴清洁费，钱却落入总干事口袋，投诉管委会却包庇总干事，因而来咨询的案件，通常会请屋主至各县市府主管机关，如北市建管处、新北工务局等发函柔性劝导，严重者可开罚。（图／住宅消保会提供）

台湾房屋趋势中心执行长张旭岚指出，过去曾有案例有管理员或总干事协助住户带看甚至仲介房屋成交，不过由于没有不动产经纪人执照，所以违反不动产经纪业管理条例32条，被处10~30万以下罚缓，最重会被处1年以下有期徒刑。

张旭岚表示，社区管理员或总干事是管理社区秩序的重要角色，多数也都循规蹈矩，不少深耕经营特定社区的房仲，为释出善意多请喝饮料，实务上也偶有听闻要索取中人费，已算游走在法律边缘。另一位房仲资深经理也提醒，若要包红包也不宜多包，否则会让管理员把仲介买卖变成主业，对社区住户、房仲及当事人来说都不是好事。

除了总干事兼差当地下仲介，张太太还投诉，有邻居反映待租待售、无人居住的房子，偶有被入侵的迹象，由于柜台有放磁扣、钥匙，怀疑是物管人员私闯民宅躲起来休息。为何管委会不请物管公司撤换相关人员？张太太无奈摇摇头表示，「有社区委员包庇、袒护，要求物管公司不能换，就等下一届改选。」看似一桩总干事行为走钟的投诉，后面牵扯管委会的派系角力。

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