月薪1万月供7千买房？你不知道的房贷潜规则
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本周案例
小杨，首次置业，月薪1万，看中市区1套1995年的楼梯房，总价160万。
目前有50万首付，但银行评估价只有120万，而且只能贷20年，这样算收入流水也达不到要求，怎么办？
二手房买卖不仅容易踩雷，申请房贷也特别扎心。按3成首付来准备买房钱，如果入手的是新房，通常没问题，但如果看中的是二手房，分分钟就可能扑街。
毕竟就算无房无贷，身家清白，按政策规定首付最低3成，银行也未必能给你批到7成的房贷。所以要弄清楚，二手房的贷款额度怎么算？
▲评估价≠成交价
首先要区别「成交价」和「评估价」。
「成交价」是你真正买到房子交给买家的钱。
「评估价」是办理贷款业务时，银行对房子的地段、装修、质量和楼龄等进行评估后，认定这套房值多少钱。
银行审批贷款的时候，会先由第三方公司进行评估。银行工作人员告诉买买君，这个价格相对市场价可能滞后，所以最后银行会根据评估公司的结果，结合成交价，给出一个恰当的评估价。
近1年来，广州房价涨得太猛，大多数人的二手房其实都“买贵了”。所以做好心理准备，评估价要在成交价基础上打个折扣。
比如小杨看中的这套要价160万，银行的评估价只有120万，如果按首套贷7成计算，小杨只能贷到84万。
剩下的坑小杨只能在首付里填，也就是一下子要付76万，已经接近总价的5成了。
▲楼龄影响贷款年限
影响评估价的因素里，楼龄这一项，可以单独拎出来展开讲讲。
一般来说，二手房楼龄最好不要超过20年，否则贷款额度和贷款年限都会受到影响，因为这种房子升值空间小，变现能力差。
楼龄如何影响贷款额度并没有量化的标准，但贷款年限通常可以用公式算，一般来说，贷款年限=50年-楼龄。
不过不同银行的规定也不同，像招商银行的客服就表示，30年楼龄以内的房子，在招行都能贷到30年，但其他银行可能只会给到20年。
▲贷款年限低 流水要求高
楼龄影响还贷年限，而还贷年限如果太短，意味着要拼还贷能力。
继续以小杨为例，假设能贷到总价的7成，也就是112万，按基准利率计算，30年期的月供为5944元，贷20年期的月供就要去到7330元。
也就是说，如果是20年期，按规定，月供不能超过收入1/2，如果月供7千，小杨月薪要1.4万才能拿下这笔房贷。
显然，月薪只有1万的小杨，有点笑不出来。这样一来，银行只能砍贷款额度，按20年期月供5千来算，他能拿到的房贷只有大概75万，也就是首付要85万……（请问有这么多钱谁还买这种古董级的老房子？！）
所以，小杨的问题到底出在哪里？
① 房子评估价低。
② 还贷能力太弱。
知道得的是什么病（穷癌？），再来对症下药。
评估价太低怎么办？
第一，挑选二手房时注意楼龄，最好不要超过20年；第二，要选对银行，各家给出的判断不一定相同，另外对贷款年限的标准也各异。所以，小杨可以考虑换家银行。
另外，因为成交价是银行的一个考量因素，所以网上有个流传的“偏方”：买卖双方私下协商，把成交价做高，拿到更多的贷款额度。
举个例子，通常评估价是成交价的80%，200万的房子，按80%算就是150万，如果双方协商在合同里写成250万（实际仍按200万成交），80%就可以去到200万。
这种方法可行吗？
买买君咨询了中介，对方表示以前确实有买家这样操作，但两房的评估价撑死也就做高出10万左右。而且现在房子总价那么高，银行其实都不敢高评，所以基本上是按市场价。不会受成交价的影响有大波动。
而且这样操作的风险极高：1、在合同里把总价做高，如果产生纠纷，买家非常被动；2、二手税费是按评估价来计算，这样操作意味着交易成本变高。
买买君认为，得不偿失，还是不要搞这种小动作。
流水不够怎么办？
如果还贷能力弱，评估价高也是“虚不受补”。所以大家还是老老实实搞定收入流水更靠谱，别最后连评估价的7成都贷不到吧。
科学的方法是：月收入不够，爹妈来凑，由直系亲属（父母或子女）提供担保。
以小杨为例，如果贷款112万分20年还清，要求月收入接近1.4万，而他的月薪只有1万。另外4千的缺口可以用父母的收入作为担保。
但是有两点需要注意：
1、不能借名买房。
比如子女有购房名额，还是在读生，明显没有收入来源，这种情况让父母担保就会被认定为借名买房，需要按父母的名下房产和贷款情况来认定首付比例。
2、需考量担保人债务情况。
对担保人的收入要求，具体计算公式如下：
（贷款人+担保人）收入总和≥双方债务的两倍
也就是说，如果小杨的父亲目前有1套房在还贷，月供5千，小杨月供7千，那么父亲收入要达到1.4万才能为小杨担保。当然，如果父母没有房贷，收入只要4千就够帮小杨担保了。
符合条件的情况下，小杨的父亲只要带上身份证、户口本、结婚证、收入证明和银行流水，跟小杨一起去银行签约就行。
如果是铁粉，应该会记得买买君曾经推过1篇文章介绍接力贷（没看过的请戳↓↓↓）
购房名额不够 接力贷来凑 父贷子还买买买
亲人担保和接力贷是两件完全不同的事情！
说白了，接力贷就是借名买房，在新政出台后，首付比例已经受到影响。
如果有名额，完全没必要通过接力贷买房。所以，接力贷适合没有名额又想买房的人，而亲人担保适合有名额但暂时还贷能力弱的人。
本期的两个知识点就是：
1、选对银行，评估价高还能多贷几年。
2、流水不够父母来凑，月薪1万买买买。
说到底，世上只有爸妈好。
你可能还想问这些问题：
Q:如果贷不到足够的钱，但已经签了购房合同，算违约吗？
A：这属于因买家原因导致的无法交易，不仅房子买不成，已经给出去的定金也拿不回来。另外根据具体条款，可能还要付中介费，简直闻者落泪……
Q:父母担保，需要多长时间的银行流水？
A：半年。父母担保需要的资料跟贷款人一样，所以照着自己那份帮爸妈准备一份就行了。
Q:成功率高吗？会不会容易被误判为借名买房？
A：招行个贷的工作人员告诉买买君，像案例里小杨，只要证明有稳定的工作，只是暂时收入不达标，基本没有问题。
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