賣厝阿明／預售屋優惠付款真好康？行家提醒2件事

房市示意图。图／联合报系资料照片

台湾的预售屋制度历史悠久，付款方式不断进化，近年来不少建商为了拚买气，纷纷推出无息、分期等优惠付款方案，但羊毛出在羊身上，这类优惠付款方案真的有那么好康吗？阿明请到房市专家太平洋房屋桃园春日店店东胡正益，为读者来开释解惑。

近二十年来，台湾的房地产市场走势可说是一路向上、毫不回头，房价「涨声不断」，买房资金压力大，反倒使得预售屋受到欢迎，最主要的原因，就是买预售屋的前期资金压力较小。

胡正益表示，一般来说，房屋交易时通常得准备两到三成的自备款，其余七到八成则是银行贷款，以总价1000万元的房子来说，若是中古屋，买方得一次拿出200万至300万元的自备款，不算小数目。

买预售屋，确实能降低自备款压力

预售屋与成屋相较来说，购买预售屋在资金的准备上确实会较轻松，虽然一样有头期款，但付款期间大多可拉长至两到四年，对买方来说，能在前期舒缓资金压力。胡正益分享，依现在的市场规则，买方若想买预售屋，在正式签约后，会先付一笔费用，就是俗称为「订、签、开」，的订金、签约金与开工款，这笔费用通常约为房屋总价的一成到一成五。

在预售案开工后，买方也需在施工期间按期缴纳工程款，金额也大致是房屋总价的一成到一成五；每个建案的缴款方式都略有不同，有些建案是按月付款，也有依照工程进度来缴的，近年来甚至有些建案标榜「工程期零付款」，到了结构体完成、或取得使用执照、或交屋时，才需付款。

使用建商优惠方案，有利有弊

房屋兴建完毕后，待建商领到使用执照，就会请买方到银行对保，由银行审核贷款资格，接着完税、过户、验收交屋，若一切顺利，此时买方通常得支付5%的交屋款给建商，接下来，就开始进入付房贷的阶段。

胡正益提醒，除了上述款项外，买方还得准备一笔俗称「暂收款」的费用给建商，约莫十几万元到二、三十万元不等，这笔费用是来支付交易税、代书费或规费等等；而交屋后的装潢、购置家电家具等费用，通常也得要数十万至上百万，买屋的民众也要记得准备起来。

值得注意的是，愈来愈多业者为了冲买气，主打「XX万即可购屋」，提供大约一成的无息借款，让买方在交屋后再用分期的方式缴纳这一成款项。

这看似优惠，其实必须小心，首先，在交屋后，买方要面对银行房贷、还要付给建商这笔分期款项，还款压力会瞬间暴增；其次，如果使用这类优惠，也会要求要设定抵押给建商，若要转增贷也有可能被银行认定「缺乏还款能力」，拒绝或影响贷款条件。

太平洋房屋桃园春日店店东胡正益。 图／胡正益提供

注意两大重点，安心圆买房梦

胡正益就曾碰过，老客户的小孩跑去看预售屋，在现场十分心动便下定了，结果并未妥善考量自身财务状况，连暂收款都付不出来，最后父母出手帮忙付，才解决这个窘境。现房市非常热络，房价也不断攀升，预售案场总营造出「晚了就买不到」的氛围。胡正益建议，若想买预售屋，还是要注意两大重点，才能有效控管风险。

第一，要衡量自身财务状况，不仅得检视自备款是否充裕，后续的还款能力也要一并评估，尤其得将通膨、利率等因素都纳入考量。

第二，要多做功课，打听建商与营造商的信誉，毕竟预售屋买的是个未来，倘若业者的财务出了问题、落跑导致建案变烂尾楼，抑或是兴建品质不如预期，都不是买方乐见的情况。

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