賣厝阿明／專家傳授「貸款相關與驗屋交屋補帖」 讓買屋新手不吃虧

太平洋房屋经国店周家宇店东。 图／周家宇提供

买屋想必对许多人来说会是一生中最大额的开销与支出，光是存到头期款就让很多人吃不消，因此房屋贷款申请绝对是许多人实际需要的支援，而除了跟贷款金额与申请相关外，其余买房过程中牵涉到的流程、文件、权益、契约…等也相形复杂，阿明特别邀请太平洋房屋经国店店东，也是太平洋桃园区荣团会会长的周家宇店东来分享关于买房要注意到的贷款以及后续的验屋、交屋是什么？有哪些要点需要被注意？

▌要怎么进行房贷申请？

周家宇店东指出一般而言，贷款可核拨的金额会因产品别而有异，建议抓在约成交总额的6~7成比较保险，像是近几年很流行的小套房产品，能够核贷到的成数就会较低，平均会落在6成左右，而靠近捷运富有生活机能佳的30~40坪公寓大楼物件就可以贷到7成~75成；而贷款成数除了参考产品条件外，最主要还是与个人的信用状况、财务状况、是否有担保人以及工作条件有关系，若夫妻两其中有一人是在国内500大企业就职，建议让该人作为申贷人，银行核贷与给予的条件也会较弹性。

那么民众应该找多少家银行做贷款条件评估会比较适当呢？周店东提醒民众最多不要找超过3家；因为现在各家银行提供的贷款利率都很透明，银行会因个人条件提供不同的利率、可贷期数，而各银行会有的他项差异最常见是绑约时间及附带条件(保险)，差异不会太大；但当民众找一家银行进行完整贷款评估就会被联征一次，每次的联征都会被记录，对一般民众来说，有太多的联征纪录反而会造成日后信用评估分数下降；所以民众若要咨询，可以先提供银行认可的个人财力资料请银行做评估，最后再从中挑选适合自己的银行进行房贷评估较为妥当。

当您选定好要申请哪家银行贷款之后，一般会经历以下八大步骤，依序是申请→照会→估价→审核→核贷结果通知与申复→对保→设定→拨款，每一阶段所需作业时间皆不同，快的话通常约1周，慢的话可能会到3周左右；如果民众是跟坊间正当经营的仲介买房，其实以上的过程都不需要太担心，因为仲介都会有特约的代书，代书会协助您从银行的房贷评估、比较到申请，所有文件的准备与作业时间点的配合事项，代书都会带着您并且协助办理完成

▌买房对保是什么？

当银行确认核贷文件审核通过后，正式拨款之前，都会与申贷人核对合约内容与确认身分的过程即称为对保，用意是在保护双方权益与确认后续拨款、还款的程序。周店东提醒民众若非委由专业代书办理，属于自售自购自行做贷款申请，而在核拨前没有经过银行接洽要做对保通知，绝对是不寻常的，请务必要打去银行跟贷款专员确认，不要觉得反正只要最终可以拿到贷款就好，因为对保的内容会针对合约作详细说明，清楚载明方案利率、还款方式、贷款有无任何限制、违约金、是否可提前清偿等问题，每一细节都会跟自身权益有关，一定要好好审阅。

▌如何验屋？

如果您是购买中古屋，最担心的屋况之一想必前几名一定会有漏水问题上榜，如果你在签约前刚好都没有碰到下雨天可以去现场看屋况做评估，则可选择自行找市面的验屋公司在交屋前或是交屋后来进行验屋，主要目的有两项:

1. 核对「房屋现况」与「不动产现况说明书」是否一致。 若在交屋前发现有现况说明书内未载明的缺失，可依其状况与卖方协调赔偿、减价或者解除契约（若买卖契约无同意依现况交屋）。

2. 帮房屋做彻底的健检，知道哪些地方在实际住进去之前要好好做一番修缮与补强，装潢时把钱花在刀口上。

新成屋验屋的话，一般会有建商的工地主任或服务人员陪同，一定要确实检测所有权利范围，若有需要修缮或不良的地方，建议马上与建商确认，用有色纸胶带标示并拍照留存；预售屋在施工期间，可做客制化变更，例如调整格局或增加插座之类，要善用这机会和建商好好沟通。

▌正式交屋前有甚么要注意？

当相关过户流程手续都顺利办完后，就进入到签约用印完税交屋，正式入住前的最后一步了，周家宇店东说，交屋系指仲介会陪同买卖双方一同到房屋现场做屋况及相关设备、家电最后的点交动作，包含当初承诺会处理的相关瑕疵是否修缮完成、家电能否正常使用…等。双方确认无误后就会签署「点交证明文件」，同时需检查新权状内容是否正确、取回预签本票及相关资料、确认相关费用是否缴清，上述步骤都完成后，卖方就会交付房屋的钥匙、磁扣、遥控器以及住户规约等相关文件，买方之后就可以办理门锁更换、迁户籍、住户登记…等。

周店东补充提醒，近期很流行听到『零元购屋』的投资理财方法，实则并不可能真的是零元就可以买屋，而是主打全额贷款，不管是先购屋后增贷、用信贷补房贷…等，这么做对于一般人来说杠杆风险真的很高，很常在当下被话术怂恿之下，高估自己的能力，或者根本无力购买却被牵着鼻子走，等到发现无法履约时，就等着赔偿违约金，因此这种投资方式千万要审慎评估；最后阅屋无数的周店东建议买房新手们若是想要自住，可以把眼光放在房子的价值而非价钱上面，当您从『就学、就业、就医』三就机能去筛选物件，未来物件提供的价值不会让您后悔，但如果您是要投资为主，则可依该区的未来发展性来看价值是否大于目前的价格做评估；总而言之无论是要选择怎样的物件，都还是鼓励大家要找寻合法可信赖的仲介公司，不仅在协询或办理贷款时有专人服务协助，在交屋时也会有仲介陪同点交确保权益。

关于【新手买屋小白『贷款相关与验屋交屋补帖』】的知识分享就到这边，非常感谢，太平洋房屋经国店周家宇店东提供如是丰厚的经验分享。

https://www.facebook.com/LINE360.COM.TW