賣厝阿明／買屋風險一屋二賣 看看總監妙解方

瑞麦地产-首府加盟营业处总监熊宝荣。 图／熊宝荣提供

2013年基隆市中山区推出的预售建案「海吉市」，总户数77户竟被成交700次，2019年经由地院查封，一直到去年11月办理第一次拍卖，当时一屋二卖纠纷事件，引发社会广泛关注。阿明特别邀请到在不动产从业超过30年的瑞麦地产-首府加盟营业处总监熊宝荣，来为大家说明为何屋主要犯险一屋二卖、此行为的法律效力及如何预防。

买卖双方签订合约后，在房地移转登记给甲买方前，卖方见市场价格变动，就与乙买方签订同一房屋标的的买卖契约，并将房屋的所有权登记给乙买方，导致甲买方无法取得购买的房屋标的。

熊宝荣总监指出，发生一屋二卖的原因有二：第一，卖方坐地起价，通过再次出售房屋获取更高的收益；第二，买家缺乏房地产交易知识，未能意识到签订买卖合约和产权登记之间的法律差异。合约在法律上意味着仅拥有债权，而债权没有排他性且具平等性，因此卖方不管与前手买方或后手买方所签立的买卖契约都是有效的；根据民法758条「不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。前项行为，应以书面为之。」可知不动产的取得在法律上必须透过登记，才能真正拥有。

那么该如何预防买到一屋二卖的物件，熊宝荣提供几项建议：

1. 要求卖方提供权状正本：在签订买卖契约书时，通常代书和仲介会要求卖方提供权状正本，若卖方未能提供，则无法进入地政机关程序。

2. 即时进行房产过户登记：购房后应尽快进行过户登记，确保成为合法所有者。

3. 使用履约保证：透过履约保证的机制来保障买卖价金的安全。

熊总监回忆，多年前服务一宗位于天母豪宅的案件，签订买卖契约的当下，请卖方提供权状，卖方表示忘记带，所以代书就先进行签约，再请卖方尽快补上，签约后卖方不断要求买方同意先动拨履保专户内的签约金，但由于卖方始终未缴交所有权状予代书，在买卖程序尚有瑕疵的情况下，依流程拒绝让卖方动用。后来才知道卖方早已将权状抵押给地下钱庄，而且其亦有一笔信用贷款，总借款金额已超过买卖成交总价。最后经由总监主动积极努力地邀约银行、地下钱庄三方一起面谈，历时三个多月的磋谈，才让案件顺利成交，促成三赢的局面。

民众若真的遇到一屋二卖的情况，有哪些权益是可以请求赔偿的：

1. 请求损害赔偿及解除契约：依民法第226条及第256条规定，买方可以请求因预期取得预售屋所有权的支出，和因没有取得预售屋所有权所遭受损失的损害赔偿，包括已支付的仲介费、家具装潢费用等。

2. 返还价金：若卖方未履行合约之义务，买家有权解除合约并要求返还已支付的价金及利息。

3. 违约金：尊重契约精神，须赔买卖总价15％以内的已付价金，或依合约约定的违约金赔偿。

4. 价差损失：在可以举证的情况，卖方二卖时的价差所得作为赔偿。例如卖方签约卖给A买方1000万，最终卖给B买方1500万，就可以向卖方求偿中间价差500万。

5. 刑事追诉：如果卖方有故意欺瞒的情形，同时跟二人以上签订买卖契约，从中牟取不法之利益，可能触犯刑法§339诈欺罪。

依据内政部不动产资讯平台的纠纷统计数字，近年来一屋二卖的情况已大幅下降至个位数，这一成果来自于第一线代书、仲介对交易安全的守护，以及政府努力推行的多项政策。熊宝荣建议，民众若购买成屋时，应选择诚信良好的代书与仲介服务协助把关。若购买预售屋，则应选择信用良好的建商，并仔细审阅合约细节，确认有预售屋履约保证机制。

此外，自110年7月起，规定预售屋在销售后30日内要进行申报，申报后约40天会在网站揭露，民众可以上预售屋实价登录网站查询，多一道把关，降低预售屋买卖资讯不透明的风险。透过以上方法避免在购房过程中碰到一屋二卖的情况，让民众能安心成家。

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