賣厝阿明／房屋買賣成交後前屋主想回租 二點要注意

乔阳管理顾问有限公司- 创办人，Speedo速‧包租代管集团-执行长廖智贤。 图／廖智贤提供

很多屋主卖房后因为来不及买房，第一个想法就是我能不能先跟买方租房，这样一来就能延长找房时间，也不用二次搬家，对卖方来说是个一石二鸟好方法。

但是，对买方来说…这种做法真的可行吗？这样会不会有风险？如果我把买的房子租给原屋主，安捏真的可以吗？感觉还是怕怕的耶！

这个单元我们邀请乔阳管理顾问有限公司-创办人，Speedo速‧包租代管集团-执行长廖智贤来跟大家分享，廖执行长特别就这个议题，整理了以下二个重点，让我们一起来仔细瞧瞧。

1.售后回租的优点与风险

一般来说，原屋主提出需要售后回租的要求，大部分的原因是：找不到房子、新家工期延宕，或是正在装修中，必须暂时住在旧家等。

一般来说，买方如果不是急着入住，通常会答应租给卖方来转租金、补贴房贷。

但是，廖智贤执行长针对「买方」及「卖方」不同角度，提出需要考量的地方给大家参考，让大家更加明了！

买方

Ａ‧可能无法申请土增税重购退税

依现行法规，申请土地增值税重购退税的条件之一，就是出售前「1」年内不能营业使用或出租

→如果同意原屋主回租，日后新买家可能有卖屋需求时，可能会因为房屋售后回租，而有租赁所得问题，无法申请重购退税。

Ｂ‧房屋保固

一般在交屋后，如果发现房子有问题，可按《民法》第356、365条立即向卖家反应。

可是，如果卖家因为售后回租的关系还住在屋内，没搬走家具，买家自然也无法看清房子的问题。当租期结束后，才发现房子有问题，只能去找房仲协调或者扣留押金（因为尾款已经交付了），但押金大多也就几万块，对卖家的影响不大，所以卖家通常不会理睬，只能再打官司来争取自己的权益。

卖方

Ａ‧改延后交屋

对于「售后回租」的状况，大部分的买家接受度仍旧偏低。

建议小技巧，如果没办法跟新屋主达成售后回租的共识，可以商量「延后交屋」，等房子清空再请代书处理尾款，这样点交时也能仔细的检查是否有瑕疵，同时避免双方因修缮漏水产生纠纷。

但这边要注意，延后交屋也意味着卖方拿到款项的时间跟着延后，因此，建议是买卖双方都没有资金周转问题也不急着入住的前提下再来进行。

Ｂ‧租金价格高于买方房贷金额

大部分房仲会建议原屋主另找地方居住，但如果真的找不到其他落脚处，或是有强烈需求需要继续住，那么会建议要将：售后回租的租金＞买方每月要支付的房贷金额，或是设定相近的租金价格来作为跟买方协商的条件。

2.售后回租买卖双方「租赁契约务必签」

在双方都同意售后回租的情况下，原则上就跟一般在外租屋一样，除了买卖契约外，也要记得再签一份租赁合约。

白纸黑字注明「租期」、「租金」及「违约金等相关规范」。卖家也要记得收取两个月租金作为押金、原屋主也务必跟卖家约定不可提前收回房屋等约定。

除了基本的租赁条件外，关于「点交」这件事也要明确划分清楚！

「买卖点交」跟「租赁点交」是两个独立的状态：

在交屋时，买方需要将房屋现况拍照留存，并在「买卖契约内」以及「房屋租赁标的现况确认书」注明，如果租赁期间屋况有新的损坏，责任归属由谁来负担。

如果没有确认屋况及点交的前题下，就让原屋主直接回租，并且给了房屋价金，那么买方就无法知道屋内是否有瑕疵，甚至会有瑕疵担保请求权失效的问题发生。

所以，建议买卖双方签属买卖契约要先点交过一次，租期满后再点交一次，以便确认屋况。

最后最后~廖智贤执行长建议大家，租屋契约还是要经过法院公证必较好，因为根据《公证法》13条规定，若租客有迟缴租金或不肯搬离等违规行径，是可以直接依法强制执行的喔！

感谢乔阳管理顾问有限公司- 创办人，Speedo速‧包租代管集团-执行长廖智贤 知识分享

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图／卖厝阿明提供